Отношения квартирантов и владельца недвижимости, которую они арендуют, являются, в первую очередь, финансовыми. Когда возникают трудности с оплатой и отношения между сторонами портятся, поднимается вопрос о пересмотре договора, или его пункты используются для принудительной оплаты или выселения. Но если договоренность была устной, выселить квартирантов без договора можно иным способом, но с потерями для квартиросъемщика.
С договором или без – есть ли разница?
Арендные отношения регулируются договором, который до начала сдачи квартиры подписывается двумя сторонами. Там указана и стоимость аренды, и дополнительные требования, обязательства, а также условия, при которых договор может быть разорван досрочно. Договор заключен на срок кратковременный – год, или длительный – от года и более.
За три месяца до окончания договора собственник предупреждает об этом жильцов, и они либо продлевают его, либо ищут другую квартиру. Если не происходит ни того, ни другого, договор автоматически продлевается на тех же условиях на аналогичных срок.
Сейчас же чаще арендодатели стараются сдавать жильцам квартиры без договора, чтобы не платить налог на дополнительный источник заработка. На деле же оказывается, что это может значительно осложнить процедуру выселения таких жильцов, если они нарушают устные соглашения.
Как правило, чтоб выселить квартирантов без договора, владельцы меняют замки в квартире, но этого достаточно не всегда. Некоторые жильцы съемной квартиры также меняют замки, в результате, владелец не способен проникнуть внутрь и понять, что происходит в его квартире.
Для того, чтоб выгнать квартирантов, нередко достаточно доказать свое владение жильем. В некоторых случаях могут потребоваться и судебные тяжбы.
Проживание без оформления
Квартиранты, не регистрирующие наем жилья официально, обделены правами и обязуются соблюдать все договоренности, установленные устно с владельцем квартиры. Если таких договоренностей нет, арендаторы обязуются следовать законодательству и кодексам.
В случаях недобросовестного отношения, когда жильцы не оплачивают свое пребывание в чужой квартире, собственники в любом случае что-то теряют. Время на разбирательства и деньги, которые вряд ли будут возвращены жильцами.
Основания
Выселение квартирантов без договора возможно на таких основаниях:
- невыполнение устных договоренностей с владельцем арендуемого жилья;
- нарушение прав и интересов других проживающих рядом людей;
- использование имущества не для жилья, а для торговли, хранения, оборудования не по назначению;
- отсутствие надлежащего ухода за квартирой, ее запустение и повреждение имущества владельца.
Таким образом, выселить квартирантов без договора можно даже по той причине, что они сменили замок. Для того, чтобы они самостоятельно выехали без договора аренды жилого помещения, эти основания вряд ли станут весомыми, но при решении вопроса через государственные органы основания для выселения вполне весомые, так как обусловлены законом.
Выселение при отсутствии оплаты
Выселить из собственной квартиры проживающих без договора найма, которые нарушили устные договоренности об оплате, можно просто отменив аренду. Поскольку не заключен арендный договор, арендодатель может в любое время прекратить любые устные соглашения.
Причинами этого могут выступить любые факторы, не устраивающие владельца, невыполнение устных обязательств, а также поступки, которые противоречат законам РФ.
Выселить квартирантов, которые не платят за проживание, можно в любой момент при отсутствии договора аренды. Отсутствие документа для жильца означает только то, что он не сможет никак воспротивиться этому. Единственное решение для жильца – погашение долга по аренде и договоренность о сроках этого погашения.
Если арендующие не предложили путей решения проблемы, собственник вправе обратиться в госорганы, которые могут обязать жильца оплатить аренду.
Малосемейка
Выселить соседей по комнате в квартире такого типа также можно из-за долгов по аренде. Если отсутствует официальный договор аренды, разрыв финансовых отношений также происходит по воле владельца малосемейки, если его не устраивает время оплаты, условия в квартире после жильцов, либо если он просто находит других арендующих.
Выселение из подобной квартиры арендатора возможно и по общему заявлению жильцов квартиры, если выселяемый нарушает общественный порядок или права своих соседей.
Коммунальная квартира
Законы РФ не предусматривают каких-то особенностей для жильцов коммуналок. Зачастую выселить квартирантов без согласия из таких квартир удается в результате общего обращения всех жильцов.
Ссоры в квартирах коммунального типа возникают нередко, и решать их приходится либо мирно, либо подыскивать параллельно другое жилье. Владелец имеет полное право выселить человека, если он мешает соседям, нарушает общие правила, а также порядки и законы. Отсутствие оформленного договора аренды только упрощает этот процесс.
При наличии детей
Квартиранты с детьми, не оформляющие никаких бумаг о своем проживании, к сожалению, не имеют никаких привилегий. Для их выселения применяют те же правила, что и для всех. Собственник может выгнать таких квартирантов, когда пожелает, остальное зависит от ситуации и его морально-этических соображений.
Если же разбирательства достигают судебных стен, наличие несовершеннолетних детей может быть принято, как смягчающее обстоятельство для жильцов.
Зимой
Выселение зимой из арендованной квартиры без наличия официального договора найма жилого помещения вполне возможно. При отсутствии документации у арендующих нет никаких прав, а у владельцев – никаких обязательств перед живущими в его квартире.
Если же договор уже заключен и арендатор выполняет все свои обязанности своевременно, суд всегда защитит право жильца на проживание в квартире, особенно во время отопительного сезона.
Алгоритм выселения
Обязательно следует сообщить квартирантом о том, что готовится их выселение. Они должны иметь возможность либо погасить задолженность, либо подыскать себе новый вариант жилья. Ни в коем случае не стоит применять силу, угрожать, так как эти действия могут сыграть против владельца в суде, если потребуется решение через данные органы.
Любые действия следует осуществлять только в присутствии полиции, участкового или свидетелей, которые смогут подтвердить, что действия были законными.
Подтверждение права владения
Если квартиранты, не желающие решать проблемы мирно, меняют замки в арендуемой квартире, чтобы предотвратить доступ владельцу, требуется обязательное присутствие сотрудников полиции. Они смогут засвидетельствовать законное вскрытие двери собственников.
В обратной ситуации владелец может получить массу проблем. Необходимо иметь документы, подтверждающие право собственности, а также предъявить эти документы представителям закона при необходимости вскрытия двери.
Обращение в органы
Сотрудники полиции в этой ситуации призваны подтвердить тот факт, что на территории квартиры нарушается законодательство РФ. В будущем это поможет им выступать свидетелями в ходе судебного процесса при такой необходимости.
Однако стоит понимать, что и владелец выиграет немного. Выселить людей, которые не оплачивают свое проживание, конечно, получится. Редки случаи, когда жильцы возвращались и повторно скандалили за свое право жить в квартире, из которой их выпроводила полиция.
Но при обращении в полицию владелец также пострадает. В этих случаях полагается штраф за сдачу жилья без оформления официальной документации и без оплаты налога, иными словами, за серый заработок.
Обязать жильцов выплатить то, что они задолжали, также будет затруднительно, ведь ни в одном документе не указано, сколько и когда они должны платить, а также, сколько месяцев уже не платят.
С другой стороны, такое решение нередко становится единственным выходом для того, чтобы распрощаться с жильцами, не выполняющими свои обещания и общие обязательства. Факт проживания чужих людей в недвижимости собственника – уже основание для их выселения.
Заключение
Наличие документа наделяет правами обе стороны финансовых отношений и обязует их выполнять заранее обговоренные обязательства. При отсутствии документации жильцы не имеют абсолютно никаких прав, а собственники – никаких обязательств перед ними, потому выселение может произойти по любой причине в любой момент.
Множество людей в России сейчас получают пассивный доход, сдавая квадратные метры своих квартир нуждающимся — молодым семьям, командированным и прочим категориям граждан. С одной стороны, это очень удобный заработок для тех, у кого есть лишняя жилплощадь. С другой — жильцы могут доставить вам немало проблем и головной боли, поскольку люди, как известно, чужое имущество не берегут.
Если вы решили сдать свою квартиру в аренду, определитесь сразу — будете ли заключать с квартиросъемщиком договор или нет. Плюсы и минусы есть в обоих случаях, в этой статье мы рассмотрим ситуацию со сдачей квартиры в аренду без договора.
Плюсы и минусы отказа от заключения договора
Пустив жильцов без договора в свою квартиру, вы рискуете:
- Получить штраф от налоговой службы за неуплату 13% от дохода с аренды;
- В случае нарушения ваших прав (порча имущества, пожар, претензии от соседей) отстаивать свои интересы в суде вам будет сложнее.
Положительной стороной может быть лишь то, что вы избежите расходов на всякого рода посредников — агентства недвижимости, риэлторов и пр. Но, зачастую, с квартирантами возникают проблемы, и перед собственником жилья встает вопрос — .
Права и обязанности сторон при сдаче квартиры
Для начала все же стоит определить, какие обязанности существуют у наймодателя и нанимателя. Соблюдение их обязательно обеими сторонами. Тем более, если вы нацелены на длительную сдачу жилья.
Права и обязанности наймодателя
Собственник обязан выполнять следующий список действий:
- Предоставить жилплощадь без проживающих там посторонних лиц (если сдается вся квартира полностью);
- Проводить капитальный ремонт помещения;
- Следить за качеством коммунальных услуг;
- Предупреждать о выселении не позднее чем за 3 месяца.
Собственник имеет полное право:
- Требовать оплату за проживание;
- Не продлевать аренду;
- Попросить освободить жилье, в том числе и через суд.
Права и обязанности нанимателя
Неважно, по договору коммерческого найма или без него, квартиросъемщик обязан:
- Вовремя оплачивать аренду;
- Соблюдать чистоту и порядок, производить текущий ремонт.
Квартирант имеет право:
- Вселять детей без разрешения собственника;
- Требовать организацию .
Кому-то покажется, что прав у квартиранта многовато, однако, хозяевам квартир особо волноваться не нужно, выселить шумных или неопрятных квартирантов можно всегда. Главное — не нарушать ничьих прав.
Кто может помочь в выселении квартирантов
Шум из квартиры, жалобы соседей, поднайм посторонним — эти причины зачастую приводят к напряженным отношениям между хозяином квартиры и жильцами. Существует несколько способов, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры без договора:
- Обратиться к участковому по вашему району;
- Обратиться в суд.
Помощь участкового
Собственно, вы можете жильца, действия которого очень вам не нравятся и (или) доставляют неудобства соседям (склад вещей в квартире, порча мебели животными и пр.). Можно сменить замки и искать новых съемщиков.
Если нарушители ваших прав и спокойствия отказываются освобождать квартиру, вы можете вызвать участкового. Основываясь на положениях гражданского права, он потребует освободить чужое жилое помещение (ст. 304 ГК РФ) и составит соответствующий протокол. Физическую силу или угрозы сотрудник правоохранительных органов применять не должен.
Обращение в суд
Некоторые квартиранты меняют замки, не давая проникнуть в свое же жилище владельцу. В этом случае необходимо вызвать полицию или участкового и . При отсутствии договора о найме жилья доказательствами соглашения могут быть:
- Переписка;
- Аудио и видеоматериалы;
- Показания соседей.
Вам предстоит доказать, какие конкретно правила проживания нарушил ответчик (квартирант). Судне будет никого выгонять на улицу просто так. Даже если вы правы — суд даст какое-то время на сборы и поиск нового жилья (если у жильца маленькие дети или на улице холодное время года).
Посмотреть полезное видео
Теперь вы знаете, . Предложим еще несколько советов, чтобы избежать неприятностей:
- Сдавая жилплощадь, подумайте о заключении договора (к нотариусу идти не нужно, можно просто составить договор на бумаге с указанием паспортных данных сторон и оговоренных правил);
- Даже если вы забудете включить в договор какие-то важные условия закон будет действовать по умолчанию (к примеру, если не укажете срок — значит, договор будет на 5 лет — ст. 683 ГК РФ);
- Проявите вежливость и настойчивость, соблюдайте обязанности и требуйте того же от жильцов.
Судебная практика
Как показывает судебная практика — отсутствие иного жилья, а также соблюдение всех правил проживания не дает права жильцам требовать заключения договора на новый срок (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 2 октября 2013 г. по делу 33-9455/2013).
Сам принцип коммерческого найма жилого помещения предполагает свободу волеизъявления и невозможность понуждения. Заключая такое соглашение стороны должны максимально внимательно отнестись к деталям, даже если на бумаге ничего фиксировать не собираются.
В законе нет прямых запретов на совершение такой сделки. Однако есть требование о заключении письменного договора аренды (найма) статья 674 ГК. К тому же, существует такое понятие, как обременение квартиры, к которому относится наем квартиры на срок более года. Обременение квартиры подлежит обязательной государственной регистрации. Понятно, что доказать существование такой сделки очень сложно.
Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения
- Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
- Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Теперь вы знаете, можно ли сдавать жилье без договора аренды.
Что говорит закон?
Какие наказания могут постигнуть участников неофициальной сделки по законодательству РФ?
Какой штраф может грозить?
Оштрафовать арендатора может налоговая служба за неуплату налогов. Как физическое лицо, собственник обязан подавать декларацию и платить налоги в размере 13% от полученной за аренду суммы.
- В случае неуплаты предусмотрен штраф в размере 20-40% от суммы налога.
- Плюс назначается пеня за каждый день просрочки в размере 1/300 от налоговой ставки.
- К тому же, есть штраф за непредставление декларации в размере 5% от налоговой ставки, но меньше 1000 рублей.
- В статье 198 УК сказано, что если за 3 года гражданин не заплатил сумму более 600000 рублей, то его штраф составит от 100000 до 300000 рублей.
Предусмотрено ли другое наказание?
Возможно наказание за уклонение от уплаты налога в крупном размере в виде исправительных работ , либо тюремное заключение до одного года. В особо крупном размере лишением свободы от 1,5 до 3 лет.
Для того чтобы определить сумму неуплаченных налогов, нужно будет установить размер арендной платы и факт передачи денег. Что практически невозможно без документов. К тому же собственник может сказать, что пустил знакомого пожить на безвозмездной основе.
Подробнее о том, какая ответственность предполагается за незаконную сдачу квартиры в аренду можно узнать .
Права и ответственность квартиросъемщика
Все права и ответственности оговариваются в договоре аренды (найма) и начинают действовать с его подписания. Устные условия сделки могут держаться только на честном слове квартиросъемщика и его совести.
Он может испортить имущество, не заплатить по коммунальным счетам, либо залить соседей и доказать это владелец квартиры не сможет, как и сам факт того, что между ними существует договор. Все, что случается с имуществом остается в зоне ответственности владельца.
Также и прав у ровно столько, сколько совести у владельца. Без оформления договора нанимателя могут выгнать из квартиры в любой момент, не возвращая заплаченных вперед денег. И он тоже не сможет доказать, что его обманули.
Квартиросъемщик может стать жертвой аферистов , которые под видом собственника возьмут с него деньги вперед за несколько месяцев, а вскоре появится владелец, у которого мошенники сняли жилье на месяц. Как решится ситуация в таком случае, неизвестно, потому что доказать факт мошенничества будет очень сложно.
Важно! Перед законом участники устного договора не имеют никаких прав и не несут никакой ответственности.
Теперь вам известно о правах квартиросъемщика без соглашения о найме жилья.
Риски
Рассмотрим, с какими рисками столкнется собственник при сдаче жилья:
В последние годы в России ужесточается деятельность государственных органов, направленная на борьбу с незаконным проживанием граждан, в том числе мигрантов. Государственный бюджет не пополняется средствами, полученными от легализации укрываемых гражданами и организациями доходов.
Для того чтобы избежать проблем, неизбежно возникающих при незаконной сдаче жилых помещений, следует оформлять отношения с учетом требований норм законодательства .
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Закон о сдаче квартиры в аренду (наем)
Главами 34 и 35 ГК РФ регламентируется базовый комплекс отношений, возникающих при возмездном предоставлении во временное пользование (аренду и наем) недвижимости жилого назначения.
Поскольку данные виды договорных отношений носят возмездный характер и арендодатель получает доход, то следует учитывать и требования налогового законодательства .
Исходя из правового статуса собственника квартиры, полученный доход облагается:
- Налогом на доходы физических лиц (глава 23 НК РФ);
- Налогом на прибыль организаций (глава 25 НК РФ);
- Налогами в рамках специальных режимов налогообложения – упрощенной и патентной систем (главы 26.2; 26.5 НК РФ).
Обязанности налогоплательщиков
Согласно ст. 19 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с НК РФ возложена обязанность уплачивать соответственно налоги и (или) сборы.
Физические лица
Физические лица получающие прибыль от сдачи в аренду (наем) квартиры, обязаны до 30 апреля, следующего за отчетным годом, подать в налоговую инспекцию по месту своей постоянной регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ .
Перечислить рассчитанный в декларации за налоговый период (год) налоговый платеж налогоплательщики обязаны до 15 июля, следующего за отчетным периодом.
Налоговую базу (сумма всех полученных платежей за жилое помещение) можно уменьшить на размер налогового вычета .
Право на такие вычеты имеют граждане:
- Перечисляющие часть дохода на благотворительность (вычет предоставляется в размере пожертвования, но не более 25% от полученного дохода);
- Оплачивающие собственное обучение или образование детей (в размере понесенных расходов, но не более 50 тысяч рублей);
- Приобретавшие за собственный счет медицинские услуги или назначенные врачом лекарства (в размере фактически понесенных расходов);
- Вносящие дополнительные взносы на пенсионное страхование (в размере уплаченных взносов);
- Понесшие расходы на приобретение или строительство жилья (вычет не превышает 2 млн рублей), в том числе за счет кредитных средств (вычет предоставляется в размере уплаченных по кредиту процентов, но не более 3 млн рублей).
Если вы хотите узнать, как передать имущество при сдаче квартиры, советуем вам прочитать .
Индивидуальные предприниматели
Индивидуальные предприниматели получающие доход от сдачи в аренду жилых помещений, исполняют свои налоговые обязательства, выбрав один из специальных режимов налогообложения:
- При упрощенной системе налогообложения (УСН) налогоплательщик выбирает способ формирования налоговой базы . Если в базу включается исключительно прибыль, то применяется ставка 6% . Доходы за вычетом понесенных расходов, облагаются 15% налогом . Необходимо предоставлять ежеквартальную декларацию.
- Более предпочтительным вариантом для предпринимателей , источником прибыли которых являются доходы от сдачи жилья, является патентная система . Для реализации этого режима в каждом субъекте РФ законодательно определяется потенциальный размер дохода за год для конкретных видов предпринимательской деятельности. Эта величина и является налоговой базой. Ставка налога составляет 6% . Предоставлять налоговую декларацию не нужно.
Организации
Организации могут осуществлять свою деятельность как в режиме общего налогообложения, так и применяя УСН .
При общем режиме у юридических лиц, предоставляющих услуги по аренде жилья, возникает обязанность уплатить налог на прибыль. Базовая ставка составляет 20%.
Ответственность за неуплату налогов
Налоговым законодательством закреплена финансовая ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду в виде штрафа за:
- Неисполнение обязанности по уплате налога (статья 122 НК РФ) – от 20 до 40% (если правонарушение совершено умышленно) от суммы неуплаченного налогового платежа;
- Непредставление декларации (статья 119 НК РФ) – 5% от взноса, подлежащего перечислению за каждый месяц задержки, но не более 30% и не менее тысячи рублей.
За значительные нарушения требований налогового законодательства , выразившиеся в неуплате налогов в крупном размере (более 600 тысяч рублей в пределах 3 лет – для граждан и 2 млн рублей – для юрлиц) и исходя из степени тяжести преступления, введена уголовная ответственность (статьи 198, 199 УК РФ) в виде:
- Штрафа ;
- Принудительных работ ;
- Ареста ;
- Лишения свободы .
Куда жаловаться?
Зачастую собственники, сдавая жилье, озабочены лишь извлечением максимальной прибыли и не слишком разборчиво относятся к оформлению договорных отношений и личности нанимателя. Вследствие такой беспечности страдает не только бюджет от недополученных налогов, но и соседи из-за поведения съемщиков.
Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно?
Для разрешения ситуации заинтересованные лица (соседи) могут обратиться с жалобой в соответствующие государственные органы.
При выявлении факта проживания граждан без регистрации сотрудник полиции выносит постановление о наложении административного штрафа (статья 19.15.1 КоАП РФ).
Если в квартире незаконно проживают иностранные граждане имеет смысл написать жалобу в Управление Федеральной миграционной службы .
В сообщениях о нелегальной сдаче жилья заинтересованы налоговые органы. Жалобу можно подать в местную инспекцию Федеральной налоговой службы или в ее территориальное управление .
По факту этого обращения орган проведет проверку, предполагающую вызов для дачи пояснений собственника квартиры.
В случае если вина владельца квартиры в неуплате налогов и непредставлении декларации налоговым органом будет доказана, то собственника обяжут выплатить начисленные налоговые платежи, пени и штрафные санкции .
Если возникает ситуация, когда вышеуказанные структуры уклоняются от исполнения своих обязанностей по пресечению правонарушений (преступлений), результат может возыметь направление жалобы в прокуратуру.
Как законно сдать квартиру?
Правильные действия арендодателя позволят не только избежать проблем с законом, но и всецело защитить свои интересы и избежать непредвиденных убытков.
Основным документом, регулирующим отношения между собственником и предполагаемыми жильцами квартиры, является договор.
Если пользователем жилья будет физическое лицо, то оформляется договор найма жилья .
С юрлицом заключается договор аренды . Для любого из этих документов необходимо соблюсти письменную форму.
Договора, заключенные на срок, равный или превышающий один год, подлежат государственной регистрации.
Для минимизации затрат лучше заключать договора на срок меньше года и с возможностью пролонгации. В таком случае не требуется оплачивать пошлину за регистрационные действия.
Сдавать квартиру может собственник либо лицо им уполномоченное . Если есть возможность, предпочтительнее действовать самостоятельно, так как доверие населения к сделкам через представителя значительно ниже , а также за оформление доверенности нотариусом взимается плата.
Чтобы получить максимальную сумму дохода от предоставления жилья в аренду (наем) необходимо заранее определиться с системой исчисления и оплаты налоговых платежей.
Такой выбор зависит от многих факторов:
- Количество сдаваемых объектов ;
- Налоговая политика субъекта РФ ;
- Потенциальный доход ;
- Категория недвижимости (жилье экономкласса или элитные апартаменты);
- Сумма расходов на содержание жилья ;
- Статус арендодателя (физлицо или индивидуальный предприниматель).
Окончательный выбор можно сделать, только предварительно рассчитав все возможные варианты.
Нельзя забывать и о непосредственной уплате налога и предоставлении декларации, поскольку нарушение требований налогового законодательства грозит значительными расходами в виде штрафов и неприятными последствиями для репутации.
Предлагаем вам посмотреть видеоролик на тему данной статьи:
В нескольких наших статьях, посвященных правовым аспектам аренды и найма, мы давали совет сдавать квартиру официально, заключая соответствующий договор и уплачивая налоги.
В этой статье мы постараемся обосновать свою позицию, показав основные риски, которые возникают при нелегальной сдаче жилья.
Мы посчитали нужным выделить следующие группы рисков, которые несет человек, нелегально сдающий жилье:
- Афера
- Непредвиденные расходы
- Порча имущества
- Проблемы с законом
Жилищные аферы при аренде квартир
Все операции с недвижимостью являются весьма доходными. Поэтому, к сожалению, встречается большое количество разного рода мошенников и аферистов, желающих поживиться за счет наивных и неопытных арендодателей.
Перечислить все имеющиеся в арсенале мошенников схемы и приемы, увы, не представляется возможным, так как их существует великое множество, и список все время растет.
Следующие виды афер с арендованными квартирами являются наиболее распространенными:
- Поднайм жилого помещения без вашего согласия. Во время вашего длительного отсутствия наниматель может “пересдать” квартиру третьим лицам и брать с них бОльшую плату. А уж кем окажутся эти лица, будут ли они в курсе того, что снимаемая ими квартира уже является арендованной, – неизвестно. В конечном счете, вы их, разумеется, выселите, но без договора потребовать с них возмещения ущерба имуществу, если таковой будет нанесен, окажется непросто. Найти первоначального квартиранта тоже будет задачей не из легких.
- Распоряжение недвижимостью по поддельным документам. Здесь все намного сложнее и изощреннее, чем при поднайме. Подделка документов для продажи квартиры или приватизации (если она не приватизирована) требует длительной подготовки и специфических знаний.
Заключение договора с указанием всех данных нанимателя, включая его место регистрации и работы, будет являться, пожалуй, самым универсальным средством защиты.
Во-первых, уже предложение предоставить все свои данные и оформить отношения официально отпугнет потенциального нанимателя – афериста. Если вы произведете впечатление знающего, юридически грамотно человека, то, скорее всего, аферисты сразу утратят интерес к аренде вашей квартиры.
Во-вторых, в договоре вы сможете четко прописать все права и обязанности своего жильца:
- Кому и как можно заселиться в квартиру, кроме самого нанимателя;
- Как часто вы будете проводить проверку помещения и имущества;
- Когда и в каком объеме наниматель должен производить оплату;
- А также любые другие условия, не противоречащие законодательству, которые вы согласуете с нанимателем.
Непредвиденные расходы
Допустим, вы устно обговорили с нанимателем сумму арендной платы, регулярно проверяете квартиру – и все на месте, и казалось бы, все хорошо. Но нет гарантии, что однажды (возможно, когда наниматель уже съедет) вы не обнаружите в почтовом ящике извещение о наличии немалой задолженности перед коммунальными службами или телефонной компанией. Требовать возместить эти расходы вы сможете также только неформально.
В то же время в ст. 678 ГК РФ обязанность по уплате коммунальных платежей возложена на нанимателя. И отдельно включить её в договор, чтобы особенно обратить на это внимание, законом тоже не запрещено.
Порча имущества
Даже в квартире, считающейся, “пустой” – без мебели, бытовой техники и электроники, все равно есть обои, какое-то покрытие на полу, люстры, окна и сантехника.
Какими бы аккуратными с виду не выглядели жильцы, если не специально, то случайно они все равно могут что-нибудь сломать, разбить, испортить. А возместят они ущерб или нет – получается, зависит только от их доброй воли и порядочности.
Уберечь имущество может помочь страховка и акт приема-передачи , который можно оформить вместе с договором аренды (читайте ). Страхование имущества потребует от вас дополнительных затрат, а значит, снизит прибыль от аренды в целом.
А вот за то, чтобы перечислить все имущество, находящееся в квартире, в акте приема-передачи, платить ничего не придется.
Заметим, однако, что даже если правильно оформить и саму аренду, и передачу имущества, платить за естественный износ вещей наниматель не обязан: выцветшие от времени обои или проржавевшая труба – это уже ваши расходы.
Животные в сдаваемой квартире
Найти ответственного и честного нанимателя можно, а вот с его четвероногими и пернатыми “сожителями” договориться устно или письменно о том, что нельзя грызть мебель, драть обои, разносить шерсть по углам и прятать кости в укромных местах не удастся. Если хотите сразу оградить себя от последствий нахождения в квартире животных, можете включить такой пункт в договор , заключаемый с нанимателем.
В заключении данного раздела скажем, что уборка при выезде из квартиры не является обязанностью нанимателя. Конечно, если договоритесь, то можете включить в стоимость аренды дополнительную сумму на уборку или указать обязательство нанимателя оплатить услуги клининговой компании при выезде. Но без такой зафиксированной договоренности пыль, грязь и пятна остаются вашей заботой.
Проблемы с законом
Итак, мы подошли к последней, но не по значению, части нашей статьи. Непосредственно за то, что вы не заключили договор, неправильного его составили или что-то в нем не учли, ответственности не предусмотрено . Ответственность предусмотрена за нарушение налогового законодательства . И договор здесь важен как документ, позволяющий определить, какой именно деятельностью вы занимаетесь, и какие налоги должны заплатить.
Какая же ответственность грозит за неуплату налогов при сдаче квартиры?
- Взыскание неуплаченной суммы налога.
- Пени за несвоевременную уплату налога (ст. 75 Налогового Кодекса РФ ). Размер пени определяется как неуплаченная сумма налога * 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ*количество дней просрочки.
- Штраф за непредоставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) : 5 % неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
- Штраф за нарушение срока уплаты налога (ст. 122 НК РФ ): 20 % от неуплаченной суммы налога. А если будет доказано, что налог не был уплачен умышленно, то сумма возрасте до 40%.
- Уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ ): штраф от 100 до 300 тыс. руб., либо принудительные работы на срок до года, либо арест до 6 месяцев, либо лишение свободы до года. Уголовная ответственность наступает при неуплате суммы более 600 тыс. руб. за 3 финансовых года подряд.
В случае если вы не платите налоги и не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, в принципе есть риск того, что вас привлекут к ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК ) и за нарушение порядка постановки на налоговый учет (ст. 116 НК РФ ). В общем-то у государства есть право применить такие меры, т.к. деятельность по сдаче квартиры в аренду может быть классифицирована как деятельность по систематическому извлечению прибыли , то есть предпринимательская деятельность.
Нам неизвестны такие прецеденты, и обычно если человека, неофициально сдающего жилье, привлекают к ответственности, то только за неуплату налогов, но все же и такой риск существует.
А как они узнают?
Меры ответственности ясны, но когда же эта ответственность может наступить?
Как говорится, “То, что у вас нет правонарушений – это не ваша заслуга, это наш недосмотр “.
Выявить нелегальных арендодателей можно на основании информации участковых инспекторов полиции, показаний соседей, информации от ТСЖ, кооперативов и т.д.
Другой вопрос в том, что в наше время без крайней необходимости люди в государственные органы не обращаются. Но вот если ваши наниматели побеспокоят соседей, по какой-либо причине окажутся в поле зрения правоохранителей, то те же соседи вполне могут проинформировать налоговую службу и полицию о вашей деятельности.
Подведем итоги: насколько серьезны риски?
Полагаем, что мы описали немало негативных моментов, связанных с нелегальной арендой, чтобы заставить вас задуматься, а стоит ли эти риски принимать. Но, возможно, кто-то возразит: лист бумаги с текстом договора не сможет помешать нерадивому нанимателю поломать все в квартире и устроить там проходной двор!
Да, риски есть всегда, как было сказано выше, сдача квартиры – это, в общем-то, предпринимательская деятельность . А предпринимательская деятельность всегда сопряжена с риском. Но, во-первых, в случае конфликта, имея договор, вы сможете добиться торжества справедливости через суд, если уладить конфликт полюбовно не удастся. Во-вторых, уже само наличие договора, как правило, является для человека сдерживающим фактором, побуждающим более уважительно относиться к чужому имуществу и не надеяться на авось.
Читайте в других наших статьях: