საბაზრო ღირებულების კონცეფცია. Მარკეტის ფასი

ხშირად უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სასამართლო პროცესის დროს წარმოიქმნება დავა ამ უძრავი ქონების ღირებულებასთან დაკავშირებით. მიუხედავად იმისა, ეხება თუ არა ეს დავა ერთობლივად შეძენილი ქონების გაყოფას, სადაზღვევო ანაზღაურებას, მიყენებული ზარალის აღდგენას, უძრავი ქონების პრივატიზებას ან გადაუხდელ სესხზე ჩამორთმევას, ნებისმიერ შემთხვევაში სასამართლო გადაწყვეტილება მიიღება შესაბამისი ქონების ღირებულებიდან გამომდინარე. . შესაბამისად, უძრავი ქონების ღირებულების სწორი შეფასება წარმოადგენს სასამართლო პროცესის უმნიშვნელოვანეს ეტაპს, რომელიც პირდაპირ გავლენას ახდენს საქმის თითოეული მხარის ინტერესებზე. ამასთან, ქონების შეფასების ჩატარება მოქალაქეებისა და ორგანიზაციების უფლებაა და არა ვალდებულება.

1998 წლის 29 ივლისის ფედერალურ კანონში N 135-F3 (შესწორებული 2015 წლის 8 მარტს) „შეფასების საქმიანობის შესახებ ქ. რუსეთის ფედერაცია„(შემდგომში კანონი „შეფასებითი საქმიანობის შესახებ“) შეფასების საქმიანობა გულისხმობს პროფესიული საქმიანობაშეფასების ობიექტებთან მიმართებაში საბაზრო, საკადასტრო ან სხვა ღირებულების დადგენას მიმართული შეფასებითი საქმიანობის სუბიექტები. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, შეფასების საქმიანობა არის უძრავი ქონების ღირებულების შეფასება კვალიფიციური სპეციალისტის (შემფასებლის) მიერ.

შემფასებელი უნდა იყოს შემფასებელთა თვითრეგულირებადი ორგანიზაციების წევრი (მაგალითად, რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოება, შემფასებელთა ინტერრეგიონული ასოციაცია, შემფასებელთა ეროვნული კოლეჯი და ა.შ.) და, კანონის მოთხოვნების შესაბამისად, დააზღვიოს. მისი პასუხისმგებლობა, რომელიც შეიძლება წარმოიშვას დამზღვევისთვის ზიანის მიყენების შემთხვევაში, ფედერალური შეფასების სტანდარტების, სტანდარტებისა და შეფასების საქმიანობის წესების მოთხოვნების დარღვევის შედეგად, რომელიც დადგენილია შემფასებელთა თვითრეგულირებადი ორგანიზაციის მიერ, რომლის წევრიც იყო შემფასებელი. დაზიანების დრო.

შეფასების პრაქტიკაში უძრავი ქონების ღირებულება იყოფა შემდეგი ტიპები: საბაზრო ღირებულება, საკადასტრო ღირებულება, საინვესტიციო ღირებულება, სალიკვიდაციო ღირებულება, ინვენტარის ღირებულება და ჩანაცვლების ღირებულება.

ყველაზე გავრცელებული და მნიშვნელოვანი ადამიანისთვის არის უძრავი ქონების ღირებულების საბაზრო შეფასება. ეს ღირებულებაგამოიყენება უმეტეს ოპერაციებში, როგორიცაა: ყიდვა-გაყიდვა, ობიექტის გირაოს სახით გადაცემა, ქირავნობის გადასახადების განსაზღვრისას, პრივატიზაციის დროს და ა.შ.

უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებასთან დაკავშირებულ დავებს ამ სტატიაში ვისაუბრებთ.

„შეფასებითი საქმიანობის შესახებ“ კანონის საფუძველზე, უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება არის ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია ამ უძრავი ქონების გასხვისება ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში ქვეყანაში ნორმალურ სოციალურ, ეკონომიკურ და პოლიტიკურ ვითარებაში.

გარიგების დადებისას მხარეებმა უნდა გახსოვდეთ, რომ კანონის მიხედვით, თუ მარეგულირებელ სამართლებრივ აქტში ან ხელშეკრულებაში არ არის განსაზღვრული უძრავი ქონების ღირებულების კონკრეტული სახე, სწორედ ამ ობიექტის საბაზრო ღირებულება უნდა იყოს განსაზღვრული. განსაზღვრული. გარდა ამისა, ტერმინები, როგორიცაა "ნამდვილი ღირებულება", "გონივრული ღირებულება", "ექვივალენტური ღირებულება", "რეალური ღირებულება" ასევე ნიშნავს საბაზრო ღირებულებას.

უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების გამოყენების საკითხი ჩნდება, მაგალითად, სადაზღვევო ხელშეკრულებებთან დაკავშირებული პრეტენზიების შემთხვევაში, ვინაიდან სწორედ უძრავი ქონებაა ყველაზე ხშირად ამ ხელშეკრულების საგანი.

ამრიგად, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 947-ე მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, ქონების დაზღვევისას, თუ სადაზღვევო ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, დაზღვეული თანხა არ უნდა აღემატებოდეს მის რეალურ ღირებულებას (სადაზღვევო ღირებულებას). ამავდროულად, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 951-ე მუხლი პირდაპირ ითვალისწინებს, რომ თუ სადაზღვევო ხელშეკრულებაში მითითებული სადაზღვევო თანხა აღემატება სადაზღვევო ღირებულებას, ხელშეკრულება ბათილია სადაზღვევო თანხის იმ ნაწილში, რომელიც აღემატება სადაზღვევო ღირებულებას. ამდენად, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსისა და შეფასებითი საქმიანობის შესახებ კანონის დებულებების საფუძველზე, უძრავი ქონების დაზღვევისას დაზღვეული თანხა არ უნდა აღემატებოდეს ფაქტობრივ ღირებულებას, რომელიც უდრის ამ უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებას. საბაზრო ღირებულების გამოყენების ამ მიდგომას სასამართლოები ერთნაირად იყენებენ (მაგალითად, მოსკოვის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2013 წლის 21 იანვრის დადგენილება საქმეზე No. A40-113591/10-59-1009, სააპელაციო განჩინება ქ. ვოლოგდას რაიონული სასამართლო 2012 წლის 12 სექტემბრის No33-3798/2012 და ა.შ. დ.), და არა მხოლოდ სადაზღვევო საკითხებში.

საბაზრო ღირებულების გამოყენების შესახებ დავები ასევე ხშირია იპოთეკის დეფოლტის საქმეებში.

მაგალითად, სანქტ-პეტერბურგის საქალაქო სასამართლოს საქმე No2-2393/12 იპოთეკით დატვირთული ქონების დაყადაღების შესახებ. ამ შემთხვევაში მოპასუხემ ვერ შეასრულა იპოთეკით უზრუნველყოფილი სესხის ხელშეკრულებით პროცენტის გადახდის ვალდებულება. შედეგად, სასამართლო განხილვისას, იპოთეკით დადებულ წილს სამოთახიან ბინაში საჯარო აუქციონზე გაყიდვით დაედო ყადაღა. ამასთან, „იპოთეკის შესახებ“ კანონის თანახმად, სასამართლო ვალდებულია დაადგინოს ყადაღადადებული ქონების საწყისი გასაყიდი ფასი. შესაბამისად, სასამართლომ ბინის წილების საწყისი გასაყიდი ფასი დაადგინა მოპასუხის მიერ წარდგენილ შემფასებლის დასკვნაში განსაზღვრული ბინის წილების საბაზრო ღირებულების ტოლი.

თუმცა, ყველაზე ხშირად სასამართლო პრაქტიკაში, დავები წარმოიქმნება შემფასებლის ანგარიშში მითითებული საბაზრო ღირებულების სანდოობის შესახებ.

კანონი ითვალისწინებს, რომ თუ არსებობს დავა დამფასებლის ანგარიშში მითითებული საბაზრო ღირებულების სანდოობასთან დაკავშირებით, ეს ღირებულება შეიძლება გასაჩივრდეს სასამართლოში. უფრო მეტიც, იმ შემთხვევაში, როდესაც უძრავი ქონების შეფასება სავალდებულოა, სასამართლოს უფლება აქვს მხარეებს დაავალდებულოს დადოს გარიგება სასამართლოში დავის განხილვისას განსაზღვრულ ფასად, საქმეში დამოუკიდებელი შემფასებლის ჩართვით სასამართლო ექსპერტის სახით. და დაუსვამს მას შეკითხვას ქონების საბაზრო ღირებულების შესახებ.

გასათვალისწინებელია, რომ დამოუკიდებელი შემფასებლის მიერ განსაზღვრული შეფასების ობიექტის ღირებულების ღირებულების სანდოობის გამოწვევა დამოუკიდებელი სარჩელის წარდგენით შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ კანონი ან სხვა მარეგულირებელი აქტი ითვალისწინებს მხარეთა სავალდებულო შეფასებას. გარიგებას, სახელმწიფო ორგანოს, თანამდებობის პირს, სახელმწიფო ორგანოებს იურიდიული პირი.

კანონმდებლობა ჩამოთვლის რამდენიმე შემთხვევას, როდესაც უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება სავალდებულოა, კერძოდ:

- რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების კუთვნილი ობიექტების ღირებულების განსაზღვრისას, მათი პრივატიზების მიზნით, გადაცემა ნდობის მენეჯმენტიან ქირავდება;

- იპოთეკური სესხისთვის პირებიდა იურიდიული პირები იპოთეკის საგნის ღირებულებასთან დაკავშირებით დავის შემთხვევაში;

- შედგენისას საქორწინო კონტრაქტებიდა განქორწინებული მეუღლეების ქონების გაყოფა ერთ-ერთი მხარის ან ორივე მხარის მოთხოვნით ამ ქონების ღირებულებაზე დავის შემთხვევაში;

— გადასახადების გადახდის მონიტორინგისას, თუ წარმოიშვა დავა დასაბეგრი ბაზის გამოანგარიშებასთან დაკავშირებით.

თუ შეუძლებელია დამოუკიდებელი შემფასებლის მიერ განსაზღვრული შეფასების ობიექტის ღირებულების დამოუკიდებლად გასაჩივრება ცალკე საჩივრის წარდგენით, ამ ღირებულების სანდოობის საკითხი შეიძლება ჩაითვალოს გარიგებასთან დაკავშირებით კონკრეტული დავის განხილვის ნაწილად, გაცემული მსახიობი მიღებული გადაწყვეტილება(მათ შორის, გარიგების ბათილად ცნობის, ნორმატიული აქტის ან თანამდებობის პირის გადაწყვეტილების გასაჩივრების, იურიდიული პირის მმართველი ორგანოს გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის და სხვა).

მაგალითისთვის განვიხილოთ მოსკოვის საარბიტრაჟო სასამართლოს No A40-110270/2014 საქმე შპს GLOBAL-CAPITAL-ის სარჩელის შესახებ მოსკოვის საქალაქო ქონების დეპარტამენტის მიერ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ქირის ცალმხრივი ცვლილების შესახებ შეტყობინების ბათილად ცნობის შესახებ. სასამართლოს 2014 წლის 17 ნოემბრის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. მოსარჩელემ ეს გადაწყვეტილება, სხვა საკითხებთან ერთად, გაასაჩივრა დამოუკიდებელი შემფასებლის დასკვნის არასანდოობის გამო. იმავდროულად, სააპელაციო სასამართლო, იმის გათვალისწინებით, რაც დადგენილია ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის საარბიტრაჟო საპროცესო კოდექსის 65, მტკიცების ტვირთი, 2015 წლის 26 თებერვლის დადგენილებით, მივიდა დასკვნამდე, რომ მოპასუხემ არ დაადასტურა შემფასებლის ანგარიშის არასანდოობა ქირის საბაზრო ღირებულების შესახებ გათვალისწინებული ქ. მოსარჩელეს, ვინაიდან: აღნიშნულ ანგარიშში მოცემული დასკვნები დასაბუთებულია; სასამართლოს არ ჰქონდა საფუძველი დაეჭვებულიყო დასკვნის შემდგენი პირის კომპეტენტურობაში; მას შემდეგ, რაც მოპასუხემ მიიღო მოსარჩელის წერილი ქირავნობის ტარიფის შეცვლის შესახებ და სანამ მოსარჩელე ამ სარჩელს სასამართლოში შეიტანდა, მოპასუხეს არ გამოუთქვამს რაიმე პრეტენზია ქირავნობის საბაზრო ღირებულების ღირებულების შესახებ ინფორმაციის არასანდოობის მოტივით. შესაბამისი ანგარიში; მას შემდეგ, რაც მოსარჩელემ სასამართლოში შეიტანა სარჩელი, მოპასუხემ არ წარმოადგინა მოსარჩელის მიერ წარდგენილი დასკვნის არასანდოობის დამადასტურებელი მტკიცებულება. ვინაიდან ანგარიშში განსაზღვრული შეფასებული ობიექტის საბაზრო ღირებულების ღირებულების შესახებ დასკვნის სანდოობა არ უარყო მოპასუხის სხვა მოხსენებით შეფასებული ობიექტის საბაზრო ღირებულების ღირებულების შესახებ დასკვნამ, სასამართლომ. საქმეზე სასამართლო ექსპერტიზის დაკვეთის საფუძველი არ ჰქონდა. შესაბამისად, იჯარა განახლდა და იჯარის ტარიფი დაფიქსირდა მოსარჩელის მიერ წარდგენილ ანგარიშში მითითებული საბაზრო ღირებულებით.

ეს მაგალითი გვიჩვენებს, რომ სასამართლო პროცესის დროს დამოუკიდებელი შემფასებლის ანგარიშის არასანდოობის გამოცხადებისას, მხარემ, რომელმაც ეს განცხადება გააკეთა, უნდა დაამტკიცოს ამ ანგარიშის არასანდოობა, ყოველ შემთხვევაში საბაზრო ღირებულების შეფასების სხვა ანგარიშის მიწოდებით. ამ შემთხვევაში სასამართლოს აქვს შესაძლებლობა აირჩიოს სანდო დასკვნა და გაითვალისწინოს სარწმუნო დასკვნაში განსაზღვრული ქონების საბაზრო ღირებულება, ან თუ არსებობს ორი განსხვავებული ანგარიში, სასამართლოს შეუძლია დანიშნოს სასამართლო ექსპერტიზა და დაადგინოს ქონების საბაზრო ღირებულება სასამართლო პროცესის დროს.

სასამართლოების აღწერილ პოზიციას ადასტურებს ჩრდილო-დასავლეთის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს 03/02/2015 დადგენილებით საქმეზე No A44-5396/2013 უძრავი ქონების გასაყიდი ფასის განსაზღვრასთან დაკავშირებით უთანხმოების მოგვარების შესახებ. ქონება, რომელიც წარმოიშვა იჯარით გაცემული უძრავი ქონების შეძენის უპირატესი უფლების განხორციელების წესით შეძენილი მიწის ნაკვეთით ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებისას. ამ შემთხვევაში სასამართლომ, ორი განსხვავებული დასკვნის არსებობის გათვალისწინებით, უძრავი ქონების საბაზრო ფასის დადგენის მიზნით სასამართლო ექსპერტიზა დანიშნა. შედეგად, სადავო უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება სასამართლომ სასამართლო ექსპერტიზის დასკვნის საფუძველზე დაადგინა.

ამრიგად, პრაქტიკაში ხდება, რომ ნებისმიერ დავის დროს ერთი მხარე აფასებს უძრავ ქონებას ერთ კომპანიაში, ხოლო მეორე მხარე მიმართავს მეორე შემფასებელს. შედეგად, მოსარჩელე და მოპასუხე სასამართლოს წარუდგენენ ორ განსხვავებულ შეფასების ანგარიშს. გარდა იმისა, რომ ისინი მზადდება სხვადასხვა სპეციალისტის მიერ, შეფასების შედეგი ხშირად შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს. მიუხედავად იმისა, რომ შემფასებლებს მოეთხოვებათ გამოიყენონ გარკვეული ტექნიკა და შეაფასონ შესაბამისი დადგენილი სტანდარტები, რასაც ერთი და იგივე შედეგები უნდა მოჰყვეს, სინამდვილეში ღირებულება ყოველთვის არ ემთხვევა.

იმ შემთხვევაში, როდესაც სხვადასხვა სპეციალისტის მიერ გამოთვლილი ერთი და იგივე ობიექტის შეფასების შედეგები მნიშვნელოვნად განსხვავდება ერთმანეთისგან, სასამართლო ბრძანებს ექსპერტიზას სხვა დამოუკიდებელი შეფასების სახით. გარდა ამისა, ასეთ ექსპერტიზას სასამართლო დანიშნავს შემფასებლის დასკვნის სანდოობისა და ავთენტურობის შესამოწმებლად. ამ შემთხვევაში შემფასებელი, რომელმაც ჩაატარა შეფასება, ჩართულია საქმეში, როგორც მესამე მხარე, რომელიც დამოუკიდებელ პრეტენზიებს არ აყენებს დავის საგანთან დაკავშირებით (რუსეთის ფედერაციის საარბიტრაჟო საპროცესო კოდექსის 51-ე მუხლი).

ზემოაღნიშნული მაგალითებიდან ასევე გამომდინარეობს, რომ არსებობს ორი სახის დოკუმენტი, რომელსაც დამოუკიდებელი შემფასებლები ამზადებენ სასამართლოსთვის: შეფასების დასკვნა და სასამართლო ექსპერტიზის დასკვნა.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის 2005 წლის 30 მაისის №92 საინფორმაციო წერილის მიხედვით „დამოუკიდებელი შემფასებლის მიერ ქონების შეფასების სადავო საქმეების განხილვის შესახებ“ და მე-12 მუხლის საფუძველზე. „შეფასებითი საქმიანობის შესახებ კანონის“ დამოუკიდებელი შემფასებლის დასკვნა აღიარებულია, როგორც მტკიცებულებათა ღირებულების ინფორმაციის შემცველი დოკუმენტი და ასეთ ანგარიშში მითითებული შეფასებული ობიექტის საბაზრო ღირებულების საბოლოო ღირებულება სანდოა და რეკომენდებულია დასკვნის მიზნებისთვის. გარიგება შეფასებულ ობიექტთან.

კანონის მოთხოვნების მიხედვით, ქონების შეფასების ანგარიში არ უნდა იყოს ორაზროვანი ან შეცდომაში შემყვანი. ანგარიშში უნდა იყოს წარმოდგენილი ყველა ინფორმაცია, რომელიც აუცილებელია ამ ანგარიშში ასახული შეფასების შედეგების სრული და ცალსახა ინტერპრეტაციისთვის.

სასამართლო ექსპერტიზის დასკვნას, ისევე როგორც შეფასების დასკვნას, აქვს მტკიცებულებათა ღირებულება და ასევე შედგენილია მოქმედი რეგლამენტის მოთხოვნების შესაბამისად. ამასთან, სასამართლო ექსპერტიზის დასკვნის მომზადება და გაფორმება ხორციელდება არა მხოლოდ შეფასების სფეროში კანონმდებლობის მოთხოვნების გათვალისწინებით, არამედ სასამართლო ექსპერტიზის შესახებ დებულებების მარეგულირებელი კანონის დაცვით.

დავების კიდევ ერთი ჯგუფი, რომელიც დღეს აქტუალურია, არის საქმეები უძრავი ქონების საკადასტრო ღირებულების საბაზრო ღირებულების დადგენასთან დაკავშირებით. აქტუალობა აიხსნება იმით, რომ 2015 წლის იანვრიდან ცვლილებები შევიდა საგადასახადო კანონმდებლობაში, რომლის მიხედვითაც ფიზიკური პირების ქონების გადასახადი გამოითვლება საკადასტრო ღირებულების მიხედვით, მიუხედავად იმისა, რომ საბაზრო ღირებულება შესაძლოა მნიშვნელოვნად დაბალი იყოს. საკადასტრო ღირებულება. ამიტომ უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება ასევე მნიშვნელოვანია მისი საკადასტრო ღირებულების დასადგენად.

ამრიგად, სასამართლო კოლეგია ადმინისტრაციული საკითხებირუსეთის ფედერაციის უზენაესმა სასამართლომ ღია სასამართლოში განიხილა სამოქალაქო საქმე უძრავი ქონების საკადასტრო ღირებულების გასაჩივრების შესახებ. მოსარჩელემ მიმართა კემეროვოს რაიონულ სასამართლოს შესაბამისი უძრავი ქონების ობიექტების საკადასტრო ღირებულების დადგენის შესახებ საბაზრო ღირებულების ოდენობით. მისი მოთხოვნების დასადასტურებლად მან აღნიშნა, რომ მის მიერ გაქირავებული ქონების საკადასტრო ღირებულება მნიშვნელოვნად აღემატებოდა მათ საბაზრო ღირებულებას, რაც დადასტურდა ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების ანგარიშით. ამასთან, მოსარჩელემ მიუთითა, რომ იჯარის ხელშეკრულება მოიჯარეს უფლებას აძლევს სასამართლო პროცედურადაადგინოს იჯარით აღებული ფართების საკადასტრო ღირებულება მათი საბაზრო ღირებულების ტოლი ოდენობით.

2015 წლის 11 თებერვლის N 81-APG14-14 დადგენილებით უზენაესი სასამართლოაღმოაჩინა რომ მოქმედი საკანონმდებლო ორგანოარ შეიცავს შეზღუდვებს, რომლებიც ხელს უშლის უძრავი ქონების დამქირავებელს, როგორც დამოუკიდებელი იურიდიული ინტერესის მქონე პირს, მიმართოს სასამართლოს კანონით დადგენილი წესით ასეთი ობიექტის საკადასტრო ღირებულების დადგენის მიზნით. მისი საბაზრო ღირებულების ტოლი თანხა, თუ ასეთი უფლება გათვალისწინებულია იჯარის ხელშეკრულებაში.

ამასთან, აღსანიშნავია, რომ „შეფასებითი საქმიანობის შესახებ“ კანონის 24.18 მუხლის დებულებებიდან გამომდინარეობს, რომ საკადასტრო ღირებულების დადგენის შედეგების ეჭვქვეშ დაყენების შემთხვევაში, ქონების საბაზრო ღირებულება უნდა დადგინდეს თარიღის მდგომარეობით. რომლის მიხედვითაც დადგინდა მისი საკადასტრო ღირებულება. ანუ, თუ საკადასტრო ღირებულების დადგენის თარიღით არ განისაზღვრა შესაბამისი ქონების საბაზრო ღირებულება, საბაზრო ღირებულების ტოლფასი საკადასტრო ღირებულების დადგენა შეუძლებელი იქნება. ამ პოზიციას ამყარებს უზენაესი სასამართლოს ზემოაღნიშნული განჩინება.

ყოველივე ზემოაღნიშნულის შესაჯამებლად, აღსანიშნავია, რომ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით სხვადასხვა ტრანზაქციის განხორციელებისას, თუ ასეთ გარიგებაზე უნდა იქნას გამოყენებული გარკვეული ტიპის ღირებულება, შესაბამის ხელშეკრულებაში ზუსტად უნდა იყოს მითითებული უძრავი ქონების შეფასების ტიპი. გამოყენებული. შემდეგ მომავალში არ იქნება დავა იმის შესახებ, თუ რა ტიპის უძრავი ქონების ღირებულება გამოიყენება ამ შემთხვევაში. თუ არ არის მითითებული ხელშეკრულებით გამოყენებული უძრავი ქონების ღირებულების სახეობა, გამოყენებული იქნება საბაზრო ღირებულება.

უძრავი ქონების ღირებულების შეფასებისას, დამოუკიდებელ შემფასებლებს მიმართეთ, სერიოზულად უნდა მიუდგეთ დამოუკიდებელი შემფასებლის არჩევანს, რადგან მის მიერ შედგენილი დასკვნა იქნება ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი დოკუმენტი, რომელიც გამოიყენება უძრავი ქონებით მოქმედებების განხორციელებისას და არ უნდა გააჩნდეს ეჭვი სანდოობასა და სისწორეში. თუ შეფასების დასკვნა მიღებულია როგორც ფაქტობრივი ხარვეზებით, ასევე კანონმდებლობისა და სახელმწიფო სტანდარტების დარღვევით, სასამართლო განხილვისას შეიძლება დანიშნოს ექსპერტიზა და მიიღოს ახალი შეფასების დასკვნა, რომლის მიხედვითაც სადავო ქონების საბაზრო ღირებულება შეიძლება განსხვავებული იყოს. . უფრო მეტიც, უძრავი ქონების ახლად განსაზღვრული ღირებულება შეიძლება აღმოჩნდეს საგრძნობლად დაბალი ვიდრე ადრე განსაზღვრული ღირებულება.

უძრავი ქონებით გარიგებების დადებისას, ასევე უძრავ ქონებაზე თქვენი უფლებების დაცვისას დავის შემთხვევაში, უნდა გესმოდეთ, რომ საბაზრო ღირებულების შეფასება უნდა განხორციელდეს შესაბამის დროს. ამრიგად, გარიგების დადებისას - შესაბამისი ხელშეკრულების დადებამდე, თუ დავის წარმოშობა - შესაბამისი ხელშეკრულების შეტანამდე. სარჩელის განცხადება, ასევე უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით ადმინისტრაციული წარმოების წარმოების შემთხვევაში - ამ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით სამთავრობო ორგანოს მიერ სამართლებრივი აქტის მიღებამდე.

საქონლის, სამუშაოების ან მომსახურების ღირებულების დადგენა ისე, რომ საგადასახადო ორგანოებს არ ჰქონდეთ პრეტენზია მის მოქმედების შესახებ, ძალიან არატრივიალური ამოცანაა. მით უმეტეს, თუ ვსაუბრობთ პროდუქტებზე, რომლებსაც ანალოგი არ აქვთ ბაზარზე.

საგადასახადო მიზნებისთვის ნებისმიერი გარიგების ფასის განსაზღვრის ზოგადი პრინციპია მისი შესაბამისობა საბაზრო ფასების დონესთან. და საგადასახადო კოდექსის 40-ე მუხლის მე-4 პუნქტის საფუძველზე, ასეთი ფასი აღიარებულია, როგორც ფასი, რომელიც წარმოიქმნება მიწოდებისა და მოთხოვნის ურთიერთქმედებისას ბაზარზე იდენტური (და მათი არარსებობის შემთხვევაში, ერთგვაროვანი) საქონლის, სამუშაოების, მომსახურების შესადარებელ ეკონომიკურ პირობებში. პირობები.

საბაზრო ფასის გამოთვლის თავისებურებები, ისევე როგორც შემთხვევები, როდესაც საგადასახადო ორგანოებს აქვთ შესაძლებლობა ჩაერიონ ფასწარმოქმნის პროცესში, საკმაოდ ნათლად არის ნათქვამი აღნიშნულ სტატიაში. თუმცა, დავები მისი ზოგიერთი დებულების გამოყენებასთან დაკავშირებით ასევე არ არის იშვიათი. და მათი უმეტესობა დაკავშირებულია კონკრეტულად პროდუქტის საბაზრო ფასის დადგენის პროცედურასთან.

ჩვენ ვეძებთ იდენტურ პროდუქტებს

ასე რომ, თუ იდენტური (ერთგვაროვანი) საქონლით, სამუშაოებით ან მომსახურებით ტრანზაქციები ხდება შესაბამის ბაზარზე, მაშინ მათი საბაზრო ფასი დგინდება ოფიციალურ წყაროებში მოწოდებული ინფორმაციის საფუძველზე (საგადასახადო კოდექსის 40-ე მუხლის მე-11 პუნქტი). Ეს შეიძლება იყოს ოფიციალური ინფორმაციაგამყიდველის ან მყიდველის ადგილსამყოფელთან ყველაზე ახლოს ბირჟაზე საფონდო კვოტების შესახებ, ასევე ფინანსთა სამინისტროს ფასიანი ქაღალდებისა და ვალდებულებების შესახებ. ასევე შესაფერისია სამთავრობო სტატისტიკური ორგანოებისა და ფასების მარეგულირებელი ორგანოების ინფორმაცია, ასევე ინფორმაცია საბაზრო ფასების შესახებ, რომელიც გამოქვეყნებულია ბეჭდურ პუბლიკაციებში ან მედიაში. გარდა ამისა, საქონლის, სამუშაოების ან მომსახურების საბაზრო ფასის შეფასება შეიძლება განხორციელდეს ლიცენზირებული შემფასებლის მიერ 1998 წლის 29 ივლისის კანონის No135-FZ „შეფასების საქმიანობის შესახებ რუსეთის ფედერაციაში“ შესაბამისად.

საგადასახადო კოდექსის 40-ე მუხლის მე-9 პუნქტიდან გამომდინარე, საბაზრო ფასების დადგენისას მხედველობაში მიიღება ინფორმაცია იდენტურ ან მსგავს საქონელთან შესადარებელ პირობებში გარიგებების შესახებ. ეს ნიშნავს, რომ გარიგების ისეთი პირობები, როგორიცაა მიწოდებული საქონლის რაოდენობა, ვალდებულებების შესრულების ვადები, გადახდის პირობები და სხვა პირობები, მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული, თუ მათ შეუძლიათ გავლენა მოახდინონ ფასების ფორმირებაზე.

ფასის კონტროლის განხორციელებისას გარიგების პირობების გათვალისწინების ვალდებულება დასტურდება საარბიტრაჟო პრაქტიკით. საბაზრო ფასების ზომაზე დაფუძნებული დამატებითი გადასახადის შეფასების შემთხვევების უმეტესობა დაკარგა საგადასახადო ორგანოებმა სწორედ იმიტომ, რომ მათ ვერ წარმოადგინეს დამაჯერებელი მტკიცებულება გადასახადის გადამხდელი კომპანიის მიერ განხორციელებული ტრანზაქციების შესადარებელი პირობებისა და ტრანზაქციების არსებობის შესახებ, რომლებშიც ბაზარი. გამოყენებული იქნა ფასი (იხ., მაგალითად, დადგენილება FAS ჩრდილო-დასავლეთის ოლქი დათარიღებული 2005 წლის 3 ივნისით საქმეში No. A56-43517/04, FAS დასავლეთ ციმბირის ოლქის 2008 წლის 12 მარტის დათარიღებული დადგენილება No. F04-1672/2008 წ. (1943-A03-42)).

გადახდა "უნიკალურობისთვის"

ძირითადი სირთულეები საბაზრო დონესთან შესაბამისობის ფასის შემოწმებისას წარმოიქმნება კომპანიებისთვის, რომლებიც ყიდიან საქონელს, სამუშაოს ან მომსახურებას, რომლებსაც ანალოგი არ აქვთ. თუ შესაბამის ბაზარზე არ ხდება იდენტური საქონლის ტრანზაქცია, ან საბაზრო ფასის დადგენა შეუძლებელია ინფორმაციის წყაროების არარსებობის ან მიუწვდომლობის გამო, მაშინ მის დასადგენად გამოიყენება გაყიდვების ფასის შემდგომი მეთოდი.

შემდგომი გაყიდვის ფასის მეთოდის არსი არის გასაყიდი აქტივების საბაზრო ფასის დადგენა იმის საფუძველზე, რომ მყიდველი ადგენს მათ გაყიდვის ფასს შემდეგი ფორმულის გამოყენებით:

C1 = C2 - (Z2 + P2),

C 1– პროდუქტის საბაზრო ფასი;

ც2– საქონლის გასაყიდი ფასი (გაყიდვა) შემდგომ მყიდველებზე;

Z2– პროდუქტის მყიდველის მიერ გაწეული ხარჯები მისი შემდგომი რეალიზაციის (გადაყიდვის) და ბაზარზე პოპულარიზაციისას (პროდუქტის შესყიდვის ფასის გამოკლებით);

P2– პროდუქტის მყიდველის ჩვეულებრივი მოგება მისი შემდგომი გაყიდვისას (გაყიდვისას).

როგორც სახელიდან ჩანს, გადაყიდვის ფასის მეთოდის გამოყენება შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ არსებობს საქონლის, სამუშაოების ან მომსახურების ხელახალი გაყიდვის ფაქტი. თუ ამ მეთოდის გამოყენება შეუძლებელია, მაშინ „როგორც უკანასკნელი საშუალება“ კომპანიას უფლება აქვს გამოიყენოს ძვირადღირებული მეთოდი. მისი გამოყენება დამოკიდებულია პროდუქტის საბაზრო ფასის განსაზღვრაზე შემდეგი ფორმულის გამოყენებით:

C = Z + P,

C– პროდუქტის საბაზრო ფასი;

ზ– გამყიდველის პირდაპირი და არაპირდაპირი ხარჯები საქონლის წარმოების (შესყიდვის) და (ან) რეალიზაციისთვის, აგრეთვე ტრანსპორტირების, შენახვისა და სხვა მსგავსი ხარჯები;

პ- გამყიდველის ჩვეულებრივი მოგება.

აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ ორივე ამ მეთოდს აქვს მნიშვნელოვანი ნაკლი: ისინი არ ითვალისწინებენ ინფლაციის გავლენას საბაზრო ფასების დონეზე. და ფასების მნიშვნელოვანი ზრდის პირობებში, ამ მეთოდების გამოყენებით მიღებული მნიშვნელობები უნდა იყოს მორგებული ფასების ინდექსის ცვლილებებზე. თუმცა, საგადასახადო კოდექსი არ ითვალისწინებს ამგვარი კორექტირების შესაძლებლობას. კიდევ ერთი "დაბრკოლება" არის ის ფაქტი, რომ საგადასახადო კანონმდებლობას არ აქვს ისეთი ტერმინების მკაფიო განმარტებები, როგორიცაა " ნორმალური ხარჯები"ან "ჩვეულებრივი მოგება მოცემული ტიპის საქმიანობისთვის."

როგორც ჩანს, თავიდან აიცილებს შესაძლო შეცდომებიგარკვეული ინდიკატორების დამოუკიდებლად გაანგარიშებისას, ამ სიტუაციაში კომპანიისთვის ყველაზე ლოგიკური იქნება დამოუკიდებელ შემფასებელს მიმართოს. თუმცა ფინანსთა სამინისტროს სპეციალისტებმა 2008 წლის 2 ივლისის 2008 წლის 2 ივლისის №03-02-07/1-243 ბოლო წერილში აკრძალეს ეს და გამოთქვეს მოსაზრება, რომელიც ემყარება იმ ფაქტს, რომ პროდუქტის საბაზრო ფასის შეფასებისას, სამუშაო ან მომსახურება, რომელსაც არ აქვს ანალოგი ბაზარზე, დამოუკიდებელ შემფასებლებს არ შეუძლიათ.

თუმცა, იგივე განმარტებები სასამართლოს უტოვებს უფლებას გაითვალისწინოს ნებისმიერი ფაქტორი, რომელიც მნიშვნელოვანია საგადასახადო კოდექსის მე-40 მუხლში ჩამოთვლილი გარემოებებით მოსამართლეები ადრეც მივიდნენ მსგავს დასკვნამდე (ურალის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2006 წლის 11 აპრილის დადგენილება No. F09-2564/06-S6 საქმეში No. A76-5970/2005).

ამრიგად, მაშინაც კი, თუ კომპანიას უნდა შეექმნას პრეტენზიები საგადასახადო ორგანოებისგან, სულაც არ არის აუცილებელი „ბედის მიღება“, თუ ამას ნამდვილად არ აქვს დამაჯერებელი მიზეზები. ყოველთვის არის შესაძლებლობა დაიცვა საკუთარი ინტერესები მოსამართლეების დახმარებით, რომლებიც ხშირად აღმოჩნდებიან გადასახადის გადამხდელის მხარეს, როდესაც საქმე ეხება საგადასახადო მიზნებისთვის საბაზრო ფასის განსაზღვრის მეთოდოლოგიას.

IN ეკონომიკური ურთიერთობებიხშირად ჩნდება "საბაზრო ღირებულების" კონცეფცია. ეს არის ტრანზაქციის ერთი მონაწილის მეორეს მიმართ ვალდებულების ფულადი გამოხატულება, რომლის სიდიდე ნაკარნახევია ღია და კონკურენტული ბაზრის პირობებით. პროდუქციის, ძირითადი საშუალებების ან მთლიანად ბიზნესის გაყიდვის დაგეგმვისას, ორგანიზაციებმა, მეწარმეებმა და ინდივიდებმა ყურადღება უნდა გაამახვილონ ამ ინდიკატორზე. ამის მიღება შესაძლებელია დამოუკიდებელი შეფასებით ან მარკეტინგული ანალიზი. ფასის 20%-ზე მეტი შემცირება იწვევს მარეგულირებელი ორგანოების კითხვებს და შესაძლო საგადასახადო ვალდებულებას.

საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა არ არის დამოკიდებული გარიგების სპეციფიკურ მახასიათებლებზე და არ ნიშნავს, რომ პროდუქტის ან მომსახურების ყიდვა-გაყიდვა რეალურად განხორციელდება. ეს არის ეკონომიკურ ტრანზაქციებში მონაწილეთა ერთგვარი კოლექტიური აღქმა, რომელიც ყალიბდება საბაზრო სიტუაციის თავისებურებების გავლენით, მაგრამ არ ასახავს არასაბაზრო ფაქტორების გავლენას.

ზოგადი გაგებით, საბაზრო ფასი არის პროდუქტის ღირებულების ფულადი შეფასება, რომელიც ყალიბდება შემდეგი პირობების დაკმაყოფილების შემთხვევაში:

• ბაზარი ღიაა, ე.ი. არ არსებობს ეკონომიკური ან ადმინისტრაციული ბარიერები, რაც შეუძლებელს გახდის ახალი გამყიდველებისა და მყიდველების შესვლას.
• ბაზარი აღიარებულია კონკურენტულად, ე.ი. მასზე იყიდება ერთგვაროვანი საქონელი და მომსახურება და არის საკმარისი რაოდენობის მყიდველები და გამყიდველები, რომლებიც თავისუფლად იღებენ გადაწყვეტილებებს.
• ყიდვა-გაყიდვა ხდება ღია და კონკურენტულ ბაზარზე, სადაც მყიდველს აქვს საკმარისი ინფორმაცია გასაყიდი პროდუქტის თვისებების შესახებ და შეუძლია აირჩიოს მასა და ალტერნატივებს შორის. ტრანზაქციის დასასრულებლად კომპანიისგან გარკვეული ძალისხმევაა საჭირო: მოლაპარაკებები და მარკეტინგული გეგმის შემუშავება.
• მყიდველი და გამყიდველი ხელმძღვანელობენ სტანდარტული ეკონომიკური მოტივებით. ისინი არ არიან ურთიერთდაკავშირებული და არ განიცდიან ზეწოლას არასაბაზრო გარემოებებიდან. კლიენტს აქვს საკმარისი დრო და შესაძლებლობა, გამოიკვლიოს ინფორმაცია ხელმისაწვდომი პროდუქტის ალტერნატივების შესახებ. მისი მიზანია მოიძიოს ყველაზე მიმზიდველი ფასი და მის მიღწევისას არ დათანხმდება საბაზრო პირობებისთვის არაადეკვატურ გაბერილ ფასს.
• საქონლის ან მომსახურების სავარაუდო ღირებულება ასახავს რეალურ მდგომარეობას და არა წარსულს ან ბაზრის მონაწილეთა მოლოდინებს მომავლის შესახებ. ამიტომ, კომპანიები, რომლებიც ეწევიან ქონების ან ბიზნესის დამოუკიდებელ შეფასებას, ყოველთვის მიუთითებენ თავიანთ ანგარიშებში მოწოდებული ინფორმაციის აქტუალურ თარიღზე.

საბაზრო ღირებულების ცნება არის გათვლილი, ჰიპოთეტური კატეგორია, რადგან რეალურ ეკონომიკაში ბაზრები არ აკმაყოფილებენ აბსოლუტური კონკურენციისა და ღიაობის მახასიათებლებს. ამიტომ ასეთი ფასის გამოთვლა არ იძლევა გარანტიას, რომ გარიგება აუცილებლად განხორციელდება.

საბაზრო ღირებულების გააზრება საგადასახადო კანონმდებლობაში

რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსი ფართოდ მოიცავს საბაზრო ღირებულების კონცეფციას. დოკუმენტში მოცემული ამ ტერმინის ანალიზი საშუალებას გვაძლევს თვალყური ადევნოთ და დავთრგუნოთ ეკონომიკური სუბიექტების ქმედებები, რომლებიც ფასების შემცირებით მინიმუმამდე ამცირებენ ფისკალურ შენატანებს ხაზინაში.

თუ პირი ან ორგანიზაცია ყიდის პროდუქტს საბაზრო ფასზე 20%-ით დაბალ ფასად, მარეგულირებელი ორგანოები შეიძლება დაინტერესდნენ ამით. თუ დარღვევა დადასტურდება, გამყიდველს მოუწევს ბიუჯეტში დამატებითი გადასახადების გადახდა, მათთან ერთად ჯარიმები და ჯარიმები.

ფისკალური სერვისების თვალსაზრისით, გონივრული საბაზრო ღირებულება არის ის, რომელიც შეესაბამება მსგავსი საქონლისა და მომსახურების ფასს, რომელსაც სთავაზობენ სხვა გამყიდველები მსგავს ეკონომიკურ პირობებში. ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 40, ჰომოგენურობის კონცეფცია მოიცავს შემდეგ შეფასების პარამეტრებს:

• პროდუქციის იდენტური კომერციული დანიშნულება;
• ხარისხის მსგავსი დონე;
• ერთი წარმოშობის ქვეყანა;
• სავაჭრო ნიშნების მსგავსება;
• გამყიდველების მსგავსი რეპუტაცია.

საგადასახადო კანონმდებლობა ეფუძნება „საბაზრო ღირებულების პრეზუმფციას“. მისი არსი მდგომარეობს იმაში, რომ ურთიერთდამოკიდებულ კომერციულ სტრუქტურებს შორის დადებული ტრანზაქციების ფასები აპრიორი აღიარებულია საბაზრო ფასებად.

დაკავშირებულ მხარეებს შორის გაყიდული საქონლის ღირებულება ითვლება საბაზრო ღირებულებად, თუ დაცულია უფასო ფასების პრინციპები. მაგალითად, საქონელი იყიდება ბირჟაზე ან ანტიმონოპოლიურ კომიტეტთან შეთანხმებული ფასით.

საბაზრო ფასი განიხილება, როდესაც ის შეესაბამება ერთგვაროვანი პროდუქტების ღირებულებას, რომლის შესახებ ინფორმაცია შეგიძლიათ მიიღოთ ოფიციალური წყაროებიდან: სამთავრობო ორგანოების პორტალებზე, სპეციალიზებული ორგანიზაციების მიმოხილვებში, რეპუტაციის მქონე ბეჭდური გამოცემებიდან და ა.შ.

კომპანიის ან ინდივიდუალური მეწარმის მიერ დაწესებული ფასების ტეგების ანალიზისას საგადასახადო ორგანოები ითვალისწინებენ ინფორმაციას მსგავსი ტრანზაქციების შესახებ, ე.ი. რომლებიც მსგავსია:

• გადახდის მეთოდი (წინასწარი ან შემდგომი გადახდა);
• საქონლის მიწოდების დრო;
• გაყიდული პარტიების მოცულობა.

თუ მითითებული პარამეტრები მნიშვნელოვნად განსხვავდება, ტრანზაქციები ითვლება შეუდარებლად და არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას შეფასებისთვის.

საგადასახადო კანონმდებლობა შემოაქვს ობიექტურობის პრინციპს, რომლის მიხედვითაც, საბაზრო ღირებულების შესაბამისობის ან შეუსაბამობის დასადგენად, მარეგულირებელმა ორგანომ უნდა გააანალიზოს არა ერთი, არამედ რამდენიმე გარიგების მონაცემები.

როგორ განვსაზღვროთ საბაზრო ფასი?

საბაზრო ღირებულება შეიძლება გამოიხატოს ფულადი თვალსაზრისით. ის ასახავს, ​​თუ რა ფასად შეიძლება გაიყიდოს კონკრეტული პროდუქტი ან მომსახურება, თუ ის აუქციონზე გატანილია კონკურენტულ გარემოში. ინდიკატორის განსაზღვრის სამი აღიარებული მეთოდი არსებობს:

1. შედარებითი

ეს არის უმარტივესი ტექნიკა, რომლის არსი არის მსგავსი ობიექტების მონაცემების ძიება. ინფორმაციის წყაროდ განიხილება სახელმწიფო ორგანოების, სპეციალიზებული ორგანიზაციების მონაცემები, ბეჭდური გამოცემები და ა.შ.

სპეციალისტი აგროვებს მონაცემთა მთელ რიგს, განსაზღვრავს მათ, რაც ეხება შესწავლილის მსგავს საქონელს, განსაზღვრავს ტენდენციებს და ასწორებს ბაზრის თავისებურებებსა და ტრანზაქციების პირობებს. საჭიროების შემთხვევაში გამოიყენება კორექტირების ფაქტორები, რომლებიც მცირდება ან იზრდება.

1. ძვირი

იგი ემყარება იმ ვარაუდს, რომ მყიდველს არ შეეძლო პროდუქტის შეძენა, არამედ საკუთარი ხელით დამზადება. შემფასებლის ამოცანაა დაადგინოს რა ხარჯები დაუჯდება მას. ტექნიკა შესაფერისია უძრავი ქონების, ახალი პროდუქტების ღირებულების დასადგენად, რომლებსაც ანალოგი არ აქვთ ბაზარზე.

მაგალითად, კომპანია გეგმავს სახლის გაყიდვას. გამოითვლება რამდენი დაჯდება ასეთი შენობის აწყობა, რა ღირს მიწის შესყიდვა ან გრძელვადიანი იჯარა, კომუნიკაციების შეერთება და ა.შ. შედეგი მორგებულია კორექტირების ფაქტორებზე, რომლებიც დაკავშირებულია ცვეთასთან და სხვა ფაქტორებთან.

1. მომგებიანი

იგი ეფუძნება ვარაუდს, რომ ქონების მფლობელს შეეძლო მისი სხვა მიზნებისთვის გამოყენება და შემოსავალი მიეღო. მაგალითად, ბინის საბაზრო ღირებულების დადგენისას განისაზღვრება ქირავნობის გადასახდელების ოდენობა განსაზღვრული წლების განმავლობაში. ეს მეთოდი ყველაზე ნაკლებად გამოიყენება რუსეთში შიდა ბაზრის გამჭვირვალობის გამო.

რა შემთხვევაში ითვლება ფასი საბაზრო ფასად?

ეკონომისტები და საგადასახადო ორგანოები გამოდიან პოსტულატიდან, რომ საბაზრო ღირებულება არის ერთგვაროვანი საქონლის მიწოდებისა და მოთხოვნის შეჯახების ასახვა. ეს არის მაქსიმალური ფასი, რომლითაც გამყიდველს შეუძლია გაყიდოს თავისი პროდუქცია კონკურენტულ გარემოში და მინიმალური, რომლითაც მყიდველს შეუძლია შეიძინოს იგი.

პრაქტიკაში, საგადასახადო ორგანოები არასწორ ინტერპრეტაციას უკეთებენ საბაზრო ღირებულების ცნებას, წარმოადგენენ უსაფუძვლო პრეტენზიებს ორგანიზაციებისა და ფიზიკური პირების წინაშე. მოდით შევხედოთ გავრცელებულ შეცდომებს.

1. ღირებულება, რომლითაც კომპანია ყიდის საქონელს სხვა კონტრაქტორებზე, არ არის აღიარებული, როგორც საბაზრო ღირებულება

იმის დასადგენად, არის თუ არა ფასი ძალიან დაბალი, საგადასახადო ორგანოებს არ აქვთ უფლება გამოიყენონ ინფორმაცია შესწავლილი კომპანიის სხვა ტრანზაქციების შესახებ. მათ უნდა გამოიყენონ სამი აღიარებული მეთოდიდან ერთ-ერთი: ხარჯი, შემოსავლის კაპიტალიზაცია ან შედარებითი, საჯარო წყაროებიდან ინფორმაციის ანალიზზე დაფუძნებული.

1. ამჟამინდელი საბაზრო ღირებულება არ არის საქონლის საშუალო ფასი

ეს მიდგომა არ ითვალისწინებს კონკრეტული გარიგების გარემოებებს და, შესაბამისად, არ შეიძლება ჩაითვალოს ობიექტურად. საქონლის ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ნედლეულის მაღალი ღირებულების, მიწოდების მეთოდების, ლოგისტიკური მახასიათებლების, გადავადებული გადახდის ხელმისაწვდომობისა და სხვა ფაქტორების მიხედვით.

1. საგადასახადო ორგანოებმა შედარების საფუძველი უნდა მიიღონ დასრულებული ოპერაციები.

ანალიზი სავარაუდო ღირებულებასაქონელი არ შეიძლება გახდეს საფუძველი იმისა, რომ კომპანია იყენებს უკანონო ფასს. ფედერალური საგადასახადო სამსახურის მიერ გამოყენებული ნებისმიერი ინფორმაცია უნდა ეხებოდეს არა ჰიპოთეტურად შესაძლო, არამედ რეალურად დასრულებულ ტრანზაქციებს მოკლე დროში.

1. საქონლის მაქსიმალური ფასი არ არის აღიარებული, როგორც საბაზრო ფასი

პრაქტიკა გვიჩვენებს, რომ ფისკალური ორგანოები ხშირად ცდილობენ კომპანიებს და მოქალაქეებს პასუხისმგებლობის დაკისრებას და მათ დამატებითი გადასახადების დაკისრებას, მაქსიმალური ტრანზაქციის ფასის საფუძველზე. კონკრეტული ტიპი. მაგალითად, შედარების საფუძვლად იღებენ ყველაზე ძვირად გაყიდულ ბინას, ყველაზე მაღალ ქირას. ეს მიდგომა მიუღებელია და საგადასახადო მოხელეების ქმედებები შეიძლება გასაჩივრდეს სასამართლოში.

1. საბაზრო ფასი არ არის თვითღირებულებისა და საბაჟო ღირებულების იდენტური

პროდუქტის ფასი, განსაზღვრებით, უფრო მაღალი უნდა იყოს, ვიდრე მისი წარმოების მთლიანი ხარჯები, წინააღმდეგ შემთხვევაში კომპანია ზარალდება. რაც შეეხება საბაჟო ღირებულებას, იგი განისაზღვრება ფუნდამენტურად განსხვავებული მეთოდოლოგიით, ვიდრე საბაზრო ღირებულება. მისი ერთადერთი მიზანია საზღვარგარეთიდან შემოტანილი საქონლის დეკლარაციისთვის საჭირო დოკუმენტებში მითითება.

1. საბაზრო ღირებულება არ არის საბალანსო ღირებულების ტოლი

მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ სააღრიცხვო ღირებულება და საბაზრო ღირებულება არ არის იდენტური ცნებები. პირველი ასახავს ფასს, რომლითაც ძირითადი საშუალებების ერთეული შედის საწარმოს სააღრიცხვო ჩანაწერებში. მეორე ახასიათებს რამდენ ფულში შეგიძლიათ გაყიდოთ ეს საჭიროების შემთხვევაში.

1. ფასების ანალიზში შეგიძლიათ გამოიყენოთ შედარება მხოლოდ მსგავს პირობებში გაყიდულ მსგავს პროდუქტებთან

თუ კომპანია ყიდის აუდის მანქანებს, ბაზრის სხვა მონაწილეთა ტრანზაქციები, რომლებიც ყიდიან Gazelle-ს ან Lexus-ს, არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას შედარებისა და ანალიზისთვის. პროდუქტები სხვა და სხვა ქვეყნებიწარმოშობა, მომხმარებლის მახასიათებლები, მწარმოებლის რეპუტაცია და სხვა პარამეტრები, ამიტომ ისინი არ შეიძლება ჩაითვალოს ერთგვაროვანებად.

გარიგების პირობებს ხშირად გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს მათი ფულადი მახასიათებლების დადგენისას. მსხვილი კომპანიის საფასო პოლიტიკა, რომელიც ყიდის საკვებ პროდუქტებს დიდი რაოდენობით, ვერ შეედრება ტკბილეულის გაყიდვის მცირე საოჯახო ბიზნესის მიდგომას. თვითნაკეთინაკუწ - ნაკუწ.

საბაზრო ფასის გავლენა მწარმოებლის საქმიანობაზე დადასტურებული ფაქტია. იმისათვის, რომ მიიღოს სრული მოგება და არ ჰქონდეს პრობლემები საგადასახადო ორგანოებთან, კომპანიამ უნდა დაადგინოს ეს მაჩვენებელი ხარჯების ან არსებული ეკონომიკური მდგომარეობის შეფასების საფუძველზე. ფასებისადმი სწორი მიდგომა არის წარმატებული ბიზნეს საქმიანობის საფუძველი.

თუ შეცდომას იპოვით, გთხოვთ, მონიშნეთ ტექსტის ნაწილი და დააწკაპუნეთ Ctrl+Enter.

ქვეშ საბაზრო ღირებულებაეხება იმ ობიექტის ფასს, რომელსაც როგორც გამყიდველი, ასევე მყიდველი თანხმდება და რომელიც დადგენილია თავისუფალი კონკურენციის პირობებში. ფედერალური კანონი No135 აღნიშნავს, რომ საბაზრო ღირებულების ფორმირებაზე გავლენას არ ახდენს საგანგებო მოვლენები - ჩვენ შეგვიძლია ვისაუბროთ საბაზრო ღირებულებაზე, როდესაც:

• მესამე მხარის მხრიდან გარიგების დადების იძულება არ ყოფილა.

• ქონება ღია ბაზარზე წარმოდგენილია მსგავსი საკუთრებისთვის დამახასიათებელი შეთავაზებით.

• გადახდა ხდება ფულადი ფორმით.

საბაზრო ღირებულების შეფასება ორგანიზებულია ისეთ ობიექტებთან მიმართებაში, როგორიცაა უძრავი ქონება, მანქანები, პაკეტები ძვირფასი ქაღალდები.

რა შემთხვევაშია საჭირო საბაზრო ღირებულების დადგენა?

FSO No2 მოიცავს შემთხვევების ჩამონათვალს, როდესაც აუცილებელია ობიექტის შეფასება კომპეტენტური შემფასებლის მონაწილეობით:

• სახელმწიფო საჭიროებისთვის ობიექტის გასხვისებისას.

• საწარმოს გაკოტრების შემთხვევაში, როდესაც კრედიტორების წინაშე დავალიანება იხსნება ქონების ხარჯზე.

• როდესაც ქონება გამოიყენება სესხის უზრუნველყოფის სახით (შესაბამისია იპოთეკური სესხისთვის).

• როდესაც ორგანიზაციის ახალი დამფუძნებელი დებს წესდებაში არაფულად შენატანს.

• როდესაც ორგანიზაციის დირექტორთა საბჭოს წარდგინებით ხდება ფასიანი ქაღალდების პაკეტის შეძენა.

საბაზრო ღირებულება: გაანგარიშების მეთოდები

ობიექტის საბაზრო ფასის გამოსათვლელად რამდენიმე მიდგომა არსებობს:

• მეთოდი შედარებითი გაყიდვები. შედარების ობიექტი შედარებულია მსგავსი მახასიათებლების სხვა ობიექტებთან, რომელთა საბაზრო ფასები უკვე ცნობილია. შედარებითი მიდგომა გამოიყენება მრავალი ობიექტისთვის, მაგალითად, უძრავი ქონების, აქციების ბლოკის, საწარმოსთვის და ითვლება ყველაზე გავრცელებულად (გამოიყენება შემთხვევების 90%-ში). შედარებისთვის ობიექტების შერჩევის კრიტერიუმები იდენტიფიცირებულია თავად ობიექტის ტიპის მიხედვით - მაგალითად, თუ ასეთი კრიტერიუმები არის ეტაპი ცხოვრების ციკლი, პერსონალის რაოდენობა, გაყიდული ან წარმოებული საქონლის ტიპი, მდებარეობა. მიდგომის უპირატესობა საიმედოობაა - ითვლება, რომ ეს მეთოდი მაქსიმალურად ითვალისწინებს საბაზრო ვითარებას.

• ღირებულების მეთოდიეფუძნება იმ ხარჯების დონის განსაზღვრას, რომელსაც მფლობელს გაუწევს ობიექტის შეცვლის ან აღდგენის დროს. შესაძლებელია რეპროდუქცია(ზუსტად იგივე ობიექტის შექმნა) და შემდეგ ცვლილება(ობიექტის შექმნა, რომელსაც შეუძლია იგივე ფუნქციების შესრულება). ხარჯების მეთოდი ასევე იყოფა ორ ქვეტიპად: წმინდა აქტივების შეფასების მეთოდი(აქტივებისა და ვალდებულებების ყველა პუნქტის შეფასების საფუძველზე) და ლიკვიდაცია მეთოდი, გამოიყენება, მაგალითად, გაკოტრებული ფირმების შეფასებაზე.

• შემოსავლის მეთოდიეფუძნება საბაზრო ფასის გაანგარიშებას იმ შემოსავლის საფუძველზე, რომელიც ობიექტს შეუძლია მფლობელს მომავალში მოუტანოს. შემოსავლის მეთოდი ყველაზე ხშირად გამოიყენება ბიზნესის ან ფასიანი ქაღალდების პაკეტის შესაფასებლად. ამ მიდგომის მთავარი სირთულე არის დისკონტის განაკვეთისა და ფულადი ნაკადების გონივრული პროგნოზის ფორმულირება, ამიტომ სპეციალისტს კარგად უნდა იცნობდეს ის ინდუსტრია, რომელსაც კომპანია ეკუთვნის. შემოსავლის მეთოდის მინუსი არის სააღრიცხვო ინფორმაციის გამოყენება, რომელსაც შეუძლია გააყალბოს რეალური ხარჯების ინდიკატორები.

იყავით განახლებული ყველასთან მნიშვნელოვანი მოვლენები United Traders - გამოიწერეთ ჩვენი

ბაზარზე არსებული ნებისმიერი პროდუქტის მსგავსად, უძრავი ქონების ობიექტებს აქვთ ფასი და ღირებულება (იხ. სურ. 5.1).

ბრინჯი. 5.1. ღირებულება, ფასი და ხარჯები

ქონების ფასი - ეს არის კონკრეტული ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის ფასი, რომელიც შედგა. ვინაიდან ნებისმიერ რეალურ შემოთავაზებულ ტრანზაქციაში ფასი დაკავშირებულია ქონების ღირებულებასთან, საკმაოდ ხშირად ეს ტერმინები ურთიერთშემცვლელად გამოიყენება.

გარიგების ფასი შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს საბაზრო ღირებულებისგან. ეს განსხვავება დამოკიდებულია უამრავ მიზეზზე, როგორიცაა ანალოგების ხელმისაწვდომობა ან ბაზრის სტაბილურობა. ასე რომ, 1993-1994 და 1998-1999 წლების კრიზისის დროს. უკრაინაში, ფულის სწრაფად მიღების მიზნით, გამყიდველები ნებით დათანხმდნენ ფასის 10-20%-ით შემცირებას, რათა დაეჩქარებინათ ობიექტების გაყიდვა. ხშირად საწყის ფასს შეგნებულად ადიდებენ 15-20%-ით, რათა შემდეგ ეს თანხა დაკარგოს გარიგების პროცესში. ზოგჯერ ფასი ყალიბდება გარიგების მონაწილეთა პირადი იდეების გავლენით და მისი პროგნოზირება შეუძლებელია.

ფასი არის ქონების ფულადი ეკვივალენტი.

ქონების საბაზრო ღირებულება არის ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც ის შეიძლება გაიყიდოს ღია ბაზარზე კონკურენტულ პირობებში. ვარაუდობენ, რომ:

o გარიგების ერთ-ერთი მხარე არ არის ვალდებული გაყიდოს ქონება, ხოლო მეორე მხარე არ არის ვალდებული იყიდოს იგი;

o მხარეებმა კარგად იციან გარიგების საგანი და მოქმედებენ საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე;

o შეფასების ობიექტი წარმოდგენილია ღია ბაზარისაჯარო შეთავაზების სახით;

o გარიგების ფასი არის გონივრული ანაზღაურება შეფასების ობიექტისთვის და სტიმული სხვისთვის, რომ დაასრულოს გარიგება;

o ფულადი სახით გამოხატული ქონების გადახდა. ამრიგად, საბაზრო ღირებულება ექვემდებარება მოლაპარაკებას და შეიძლება გაიზარდოს ან შემცირდეს.

ქონების ღირებულების კონცეფცია შეიძლება განიხილებოდეს სხვადასხვა პერსპექტივიდან. ამრიგად, ისინი განასხვავებენ საბაზრო ღირებულებას, ჩანაცვლების ღირებულებას, სამომხმარებლო, აღდგენას, ინვესტიციას, დაზღვევას, საგადასახადო ღირებულებას, ლიკვიდაციას, საწყის, ნარჩენს, ქონების იჯარის უფლების გირაოს ღირებულებას, მოქმედი საწარმოს ღირებულებას და არსებულ სარგებლობაში არსებულ ქონებას. და ა.შ.

სამომხმარებლო ღირებულება (ღირებულება არსებულ გამოყენებაში) ასახავს ქონების ღირებულებას კონკრეტული მფლობელისთვის, რომელიც არ აპირებს მის ბაზარზე გატანას.

ჩანაცვლების ღირებულება განისაზღვრება შესაფასებელი ქონების ზუსტი ასლის მშენებლობისთვის მიმდინარე ფასებში არსებული ხარჯებით. აქ გამოყენებულია იგივე არქიტექტურული გადაწყვეტილებები, მსგავსი შენობის მშენებლობადა მასალები, თუნდაც სამშენებლო და სამონტაჟო სამუშაოების ხარისხი, ასევე ასახავს რეპროდუცირებული ობიექტის არქიტექტურული გადაწყვეტილებების სიძველესა და ნაკლოვანებებს.

ჩანაცვლების ღირებულება განისაზღვრება მიმდინარე ფასებში არსებული ხარჯებით უძრავი ქონების ობიექტის მშენებლობაზე, რომლის სარგებლობა უდრის შეფასებული ობიექტის სარგებლობას, მაგრამ აშენებულია ახალში. არქიტექტურული სტილითანამედროვე დიზაინის სტანდარტებისა და მოწინავე მასალებისა და სტრუქტურების, ასევე თანამედროვე აღჭურვილობის გამოყენებით.

ჩანაცვლების ღირებულება გამოიხატება ობიექტის ზუსტი ასლის რეპროდუცირების ხარჯებით, ხოლო ჩანაცვლების ღირებულება გამოიხატება ფუნქციური ანალოგის შექმნის ხარჯებით.

საინვესტიციო ღირებულება - ქონების ფასი, რომელიც განისაზღვრება მისი მომგებიანობაზე დაყრდნობით კონკრეტული პირისთვის მოცემული საინვესტიციო მიზნის მისაღწევად. საინვესტიციო ღირებულება გამოითვლება ინვესტორის მოსალოდნელი შემოსავლისა და მათი კაპიტალიზაციის სპეციფიკური განაკვეთის საფუძველზე და შეიძლება იყოს საბაზრო ღირებულებაზე მეტი ან ნაკლები. ამ ტიპისღირებულება სუბიექტურია.

დაზღვევის ღირებულება უძრავი ქონების ობიექტების გაანგარიშება ხდება განადგურების (ან განადგურების) საფრთხის ქვეშ მყოფი ობიექტის ჩანაცვლების ან ჩანაცვლების ღირებულების საფუძველზე. ქონების დაზღვევის ღირებულებიდან გამომდინარე განისაზღვრება სადაზღვევო თანხები, გადახდები და პროცენტები.

გადასახადის ღირებულება იურიდიული და ფიზიკური პირების უძრავი ქონების აქტივები განისაზღვრება აკრედიტებული სტანდარტებით საგადასახადო ინსპექტირებისას ექსპერტი შემფასებლების მიერ უძრავი ქონების ობიექტის საბაზრო ან ჩანაცვლების ღირებულების საფუძველზე. ამჟამად უძრავი ქონების ასეთი შეფასება ხორციელდება მარეგულირებელი მეთოდოლოგიით, უძრავი ქონების ინვენტარიზაციის ღირებულების გათვალისწინებით და ეფუძნება ჩანაცვლების ღირებულებას.

სალიკვიდაციო ღირებულება დადგინდეს, თუ ქონება უნდა გასხვისდეს მსგავსი ობიექტების ნორმალურ ვადაზე ნაკლებ პერიოდში და არის თუ არა სუფთა თანხას, რომელიც ქონების მფლობელს შეუძლია მიიღოს ლიკვიდაციის ან იძულებითი გაყიდვის დროს.

განკარგვის ღირებულება არის წმინდა თანხა, რომელიც ქონების მფლობელს შეუძლია მიიღოს ქონების სრული ლიკვიდაციისას.

პირველადი ღირებულება უძრავი ქონების ობიექტი - ობიექტის შეძენის ან შექმნის ფაქტობრივი ხარჯები მისი გამოყენების დაწყების მომენტში.

Ნარჩენი ღირებულება უძრავი ქონების ობიექტი - ობიექტის ღირებულება ცვეთა და ცვეთის გათვალისწინებით.

არსებული სარგებლობაში არსებული ქონების ღირებულება - ქონების საბაზრო ღირებულება, ბაზარზე შესაძლო რეალიზაციის პირობებში მისი ფუნქციონირების გაგრძელების საფუძველზე.

ოპერაციული საწარმოს ღირებულება - ერთიანი ქონების კომპლექსის ღირებულება, რომელიც განისაზღვრება ჩამოყალიბებული წარმოების ფუნქციონირების შედეგების შესაბამისად.

გირაოს ღირებულება - ღირებულება სესხის უზრუნველყოფის მიზნით.

სპეციალიზებული ობიექტების ღირებულება - ობიექტების ღირებულება, რომლებიც, მათი სპეციფიკური მახასიათებლების გამო, ვერ გაიყიდება ბაზარზე.

ქირავნობის უფლებების ღირებულება უძრავი ქონების ობიექტი - ერთჯერადი გადახდა ობიექტის სარგებლობისა და განკარგვის უფლებისთვის.

უძრავი ქონების ფასი დამოკიდებულია უამრავ ფაქტორზე, რომლებიც შეიძლება დაჯგუფდეს შემდეგნაირად.

1. ობიექტური ფაქტორები განსაზღვრავს უძრავი ქონების სუბიექტების მიერ კონკრეტულ გარიგებებზე ფასების საშუალო დონეს. მათ შორის უნდა გამოვყოთ: მაკროეკონომიკური, რომელიც დაკავშირებულია საბაზრო ზოგად პირობებთან (გადასახადები, გადასახადები, დოლარის კურსის დინამიკა, ინფლაცია, უმუშევრობა, ხელფასების დონე და პირობები, უძრავი ქონების საჭიროება, საგარეო ეკონომიკური აქტივობის განვითარება). ; მიკროეკონომიკური, კონკრეტული ტრანზაქციების დამახასიათებელი ობიექტური პარამეტრები.

2. მასობრივი ცნობიერებისა და ფსიქოლოგიური ბუნების ფენომენთან დაკავშირებული ფაქტორები (მასიური რეკლამა, ინფლაციური მოლოდინები, სიმპათია, ინფორმირებულობა და ა.შ.).

3. ფიზიკური ფაქტორები: მდებარეობა - მანძილი ცენტრიდან, ინფრასტრუქტურისა და სატრანსპორტო კავშირების განვითარების ხარისხი, არქიტექტურული და კონსტრუქციული გადაწყვეტილებები, ქონების მდგომარეობა, ხელმისაწვდომობა. კომუნალური, გარემო და სეისმური ფაქტორები.

4. ფასსა და გაყიდვის სისწრაფეზე მოქმედი ფაქტორები: მსგავსი შეთავაზებების რაოდენობა, მათი კავშირი ქალაქის გარკვეულ ნაწილში ამ კონკრეტული ტიპის ქონებაზე მოთხოვნასთან; ობიექტის ობიექტური ნაკლოვანებები; ტერიტორიის პრესტიჟი; გარემოსდაცვითი მდგომარეობა ტერიტორიაზე; სატრანსპორტო კავშირიდა ტერიტორიის ინფრასტრუქტურის განვითარება; სოციალური ჰომოგენურობა სახლში; გარიგების ხასიათი („პირდაპირი ან „საპირისპირო“ გაყიდვა“); ობიექტის იურიდიული „სიწმინდე“.

მსოფლიო გამოცდილებიდან ცნობილია, რომ ნებისმიერი ოპერაციის მთავარი კრიტერიუმია მისი მომგებიანობა ორივე მხარისთვის. თუმცა, ყველა აყენებს საკუთარ მნიშვნელობას ამ კონცეფციაში. ერთი, ფული პირველ ადგილზეა. ასეთ გამყიდველს შეუძლია დიდხანს დაელოდოს თავის კლიენტს ფასის შემცირების გარეშე. სხვებისთვის მნიშვნელოვანია უფასო თანხების რაც შეიძლება სწრაფად მიღება. ამ შემთხვევაში ოპერაციის სიჩქარე პირველ ადგილზეა და მოქმედებს პრინციპი „დრო ფულია“. მესამე უპირატესობას ანიჭებს საიმედო მყიდველს, რომელსაც შეუძლია გადახდის გრაფიკის შესრულების გარანტია. ხდება, რომ მოლაპარაკებების დროს პრიორიტეტებიც იცვლება. ობიექტური ფაქტორებისა და საკუთარი მოტივების ოსტატურად დაბალანსებით, მყიდველს და გამყიდველს შეუძლია დადოს ორმხრივად მომგებიანი გარიგება და არ იყოს იმედგაცრუებული მის შედეგებში.