சந்தை மதிப்பின் கருத்து. சந்தை விலை

பெரும்பாலும் ரியல் எஸ்டேட் சம்பந்தப்பட்ட வழக்குகளின் போது, ​​அந்த ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பு குறித்து சர்ச்சைகள் எழுகின்றன. இந்த சர்ச்சை கூட்டாக கையகப்படுத்தப்பட்ட சொத்தின் பிரிவு, காப்பீட்டு கொடுப்பனவுகள், ஏற்பட்ட சேதத்திற்கான மீட்பு, ரியல் எஸ்டேட் தனியார்மயமாக்கல் அல்லது செலுத்தப்படாத கடனை முன்கூட்டியே அடைத்தல் ஆகியவற்றைப் பொருட்படுத்தாமல், எந்தவொரு சந்தர்ப்பத்திலும், தொடர்புடைய சொத்தின் மதிப்பின் அடிப்படையில் நீதிமன்ற முடிவு எடுக்கப்படும். . அதன்படி, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பின் சரியான மதிப்பீடு சட்ட நடவடிக்கைகளின் மிக முக்கியமான கட்டமாகும், இது வழக்கில் உள்ள ஒவ்வொரு தரப்பினரின் நலன்களையும் நேரடியாக பாதிக்கிறது. அதே நேரத்தில், சொத்து மதிப்பீட்டை நடத்துவது குடிமக்கள் மற்றும் நிறுவனங்களின் உரிமை, மற்றும் ஒரு கடமை அல்ல.

ஜூலை 29, 1998 N 135-F3 இன் ஃபெடரல் சட்டத்தில் (மார்ச் 8, 2015 இல் திருத்தப்பட்டது) “மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளில் இரஷ்ய கூட்டமைப்பு"(இனிமேல் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகள் பற்றிய சட்டம் என குறிப்பிடப்படுகிறது) மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகள் தொழில்முறை செயல்பாடுமதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளின் பாடங்கள், சந்தை, காடாஸ்ட்ரல் அல்லது மதிப்பீட்டின் பொருள்கள் தொடர்பாக பிற மதிப்பை நிறுவுவதை நோக்கமாகக் கொண்டது. வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், மதிப்பீட்டு நடவடிக்கை என்பது ஒரு தகுதிவாய்ந்த நிபுணர் (மதிப்பீட்டாளர்) மூலம் ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதாகும்.

மதிப்பீட்டாளர் மதிப்பீட்டாளர்களின் சுய-ஒழுங்குமுறை அமைப்புகளில் உறுப்பினராக இருக்க வேண்டும் (உதாரணமாக, மதிப்பீட்டாளர்களின் ரஷ்ய சங்கம், மதிப்பீட்டாளர்களின் பிராந்திய சங்கம், மதிப்பீட்டாளர்களின் தேசிய கல்லூரி போன்றவை) மற்றும் சட்டத்தின் தேவைகளுக்கு ஏற்ப, காப்பீடு செய்ய வேண்டும். மதிப்பீட்டாளர்களின் சுய-ஒழுங்குமுறை அமைப்பால் நிறுவப்பட்ட மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளுக்கான கூட்டாட்சி மதிப்பீட்டு தரநிலைகள், தரநிலைகள் மற்றும் விதிகளின் தேவைகளை மீறியதன் விளைவாக காப்பீட்டாளருக்கு சேதம் ஏற்பட்டால் ஏற்படும் அதன் பொறுப்பு, மதிப்பீட்டாளர் உறுப்பினராக இருந்தார் சேதத்தின் நேரம்.

மதிப்பீட்டு நடைமுறையில், ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பு பிரிக்கப்பட்டுள்ளது பின்வரும் வகைகள்: சந்தை மதிப்பு, காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பு, முதலீட்டு மதிப்பு, கலைப்பு மதிப்பு, சரக்கு மதிப்பு மற்றும் மாற்று செலவு.

ஒரு நபருக்கு மிகவும் பொதுவான மற்றும் முக்கியமானது ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பின் சந்தை மதிப்பீடு ஆகும். இந்த செலவுபெரும்பாலான பரிவர்த்தனைகளில் பயன்படுத்தப்படுகிறது, அதாவது: வாங்குதல் மற்றும் விற்பனை செய்தல், ஒரு பொருளை பிணையமாக மாற்றுதல், வாடகைக் கொடுப்பனவுகளை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​தனியார்மயமாக்கலின் போது, ​​முதலியன.

இந்த கட்டுரையில் ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பு தொடர்பான சர்ச்சைகளைப் பற்றி பேசுவோம்.

மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகள் தொடர்பான சட்டத்தின் அடிப்படையில், ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பு, நாட்டின் சாதாரண சமூக, பொருளாதார மற்றும் அரசியல் சூழ்நிலைகளின் கீழ் போட்டிச் சூழலில் திறந்த சந்தையில் இந்த ரியல் எஸ்டேட் அந்நியப்படுத்தப்படக்கூடிய மிகவும் சாத்தியமான விலையாகும்.

பரிவர்த்தனைகளை முடிக்கும்போது, ​​​​சட்டத்தின்படி, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பின் ஒரு குறிப்பிட்ட வகை மதிப்பீடு ஒரு ஒழுங்குமுறை சட்டச் சட்டத்தில் அல்லது ஒரு ஒப்பந்தத்தில் வரையறுக்கப்படவில்லை என்றால், அது இந்த பொருளின் சந்தை மதிப்பாக இருக்க வேண்டும் என்பதை கட்சிகள் நினைவில் கொள்ள வேண்டும். தீர்மானிக்கப்பட்டது. கூடுதலாக, "உண்மையான மதிப்பு", "நியாயமான மதிப்பு", "சமமான மதிப்பு", "உண்மையான மதிப்பு" போன்ற சொற்களும் சந்தை மதிப்பைக் குறிக்கின்றன.

ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பைப் பயன்படுத்துவதற்கான கேள்வி எழுகிறது, எடுத்துக்காட்டாக, காப்பீட்டு ஒப்பந்தங்கள் தொடர்பான உரிமைகோரல்களில், ரியல் எஸ்டேட் பெரும்பாலும் இந்த ஒப்பந்தத்திற்கு உட்பட்டது.

எனவே, ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் பிரிவு 947 இன் பத்தி 2 இன் படி, சொத்தை காப்பீடு செய்யும் போது, ​​காப்பீட்டு ஒப்பந்தத்தால் வழங்கப்படாவிட்டால், காப்பீடு செய்யப்பட்ட தொகை அதன் உண்மையான மதிப்பை (காப்பீட்டு மதிப்பு) விட அதிகமாக இருக்கக்கூடாது. அதே நேரத்தில், ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் பிரிவு 951, காப்பீட்டு ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள காப்பீட்டுத் தொகை காப்பீடு செய்யப்பட்ட மதிப்பை விட அதிகமாக இருந்தால், காப்பீடு செய்யப்பட்ட மதிப்பை மீறும் காப்பீட்டுத் தொகையின் அந்த பகுதியில் ஒப்பந்தம் செல்லாது என்று நேரடியாக வழங்குகிறது. எனவே, ரஷியன் கூட்டமைப்பு சிவில் கோட் விதிகள் மற்றும் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகள் சட்டத்தின் அடிப்படையில், ரியல் எஸ்டேட் காப்பீடு போது, ​​காப்பீடு தொகை இந்த ரியல் எஸ்டேட் சந்தை மதிப்புக்கு சமமான உண்மையான மதிப்பு, அதிகமாக இருக்க கூடாது. சந்தை மதிப்பைப் பயன்படுத்துவதற்கான இந்த அணுகுமுறை நீதிமன்றங்களால் ஒரே மாதிரியாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது (உதாரணமாக, வழக்கு எண். A40-113591/10-59-1009 இல், ஜனவரி 21, 2013 தேதியிட்ட மாஸ்கோ மாவட்டத்தின் ஃபெடரல் ஆன்டிமோனோபோலி சேவையின் தீர்மானம், மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பு வோலோக்டா பிராந்திய நீதிமன்றம் செப்டம்பர் 12, 2012 எண். 33-3798/2012, முதலியன .d.), மற்றும் காப்பீட்டு விஷயங்களில் மட்டுமல்ல.

சந்தை மதிப்பின் பயன்பாடு தொடர்பான சர்ச்சைகள் அடமான இயல்புநிலை வழக்குகளிலும் பொதுவானவை.

எடுத்துக்காட்டாக, செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க் நகர நீதிமன்றத்தின் வழக்கு எண். 2-2393/12 அடமானம் வைக்கப்பட்ட சொத்துக்களை பறிமுதல் செய்தல். இந்த வழக்கில், பிரதிவாதி அடமானம் மூலம் பாதுகாக்கப்பட்ட கடன் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் வட்டி செலுத்துவதற்கான தனது கடமையை நிறைவேற்றத் தவறிவிட்டார். இதன் விளைவாக, விசாரணையின் போது, ​​பொது ஏலத்தில் கூறப்பட்ட பங்கை விற்று, மூன்று அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் அடமானம் வைக்கப்பட்ட பங்குக்கு, முன்கூட்டியே பறிமுதல் செய்யப்பட்டது. அதே நேரத்தில், "அடமானத்தில்" சட்டத்தின் படி, முன்கூட்டியே அடைக்கப்பட்ட சொத்தின் ஆரம்ப விற்பனை விலையை தீர்மானிக்க நீதிமன்றம் கடமைப்பட்டுள்ளது. அதன்படி, அபார்ட்மென்ட் பங்குகளின் ஆரம்ப விற்பனை விலை, பிரதிவாதி சமர்ப்பித்த மதிப்பீட்டாளரின் அறிக்கையில் நிர்ணயிக்கப்பட்ட அடுக்குமாடி பங்குகளின் சந்தை மதிப்புக்கு சமமாக இருக்க வேண்டும் என்று நீதிமன்றம் தீர்மானித்தது.

இருப்பினும், பெரும்பாலும் நீதித்துறை நடைமுறையில், மதிப்பீட்டாளரின் அறிக்கையில் சுட்டிக்காட்டப்பட்ட சந்தை மதிப்பின் நம்பகத்தன்மை குறித்து சர்ச்சைகள் எழுகின்றன.

மதிப்பீட்டாளரின் அறிக்கையில் சுட்டிக்காட்டப்பட்ட சந்தை மதிப்பின் நம்பகத்தன்மை குறித்து சர்ச்சை இருந்தால், இந்த மதிப்பு நீதிமன்றத்தில் சவால் செய்யப்படலாம் என்று சட்டம் வழங்குகிறது. மேலும், ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு கட்டாயமாக இருக்கும் சந்தர்ப்பங்களில், நீதிமன்றத்தில் ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரை ஒரு தடயவியல் நிபுணராக ஈடுபடுத்துவதன் மூலம் நீதிமன்றத்தில் சர்ச்சையைக் கருத்தில் கொள்ளும்போது நிர்ணயிக்கப்பட்ட விலையில் ஒரு பரிவர்த்தனையில் ஈடுபடுவதற்கு கட்சிகளை கட்டாயப்படுத்த நீதிமன்றத்திற்கு உரிமை உண்டு. மேலும் சொத்தின் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பைப் பற்றி அவரிடம் ஒரு கேள்வியைக் கேட்டார்.

ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரால் தீர்மானிக்கப்படும் மதிப்பீட்டின் பொருளின் மதிப்பின் நம்பகத்தன்மையை சவால் செய்வது, ஒரு சுயாதீன உரிமைகோரலை தாக்கல் செய்வதன் மூலம், சட்டம் அல்லது பிற ஒழுங்குமுறை சட்டம் கட்சிகளுக்கு கட்டாய மதிப்பீட்டை வழங்கினால் மட்டுமே சாத்தியமாகும் என்பதை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும். பரிவர்த்தனைக்கு, அரசு அமைப்பு, அதிகாரி, அரசு அமைப்புகள் சட்ட நிறுவனம்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவது கட்டாயமாக இருக்கும் பல நிகழ்வுகளை சட்டம் பட்டியலிடுகிறது, அதாவது:

- ரஷ்ய கூட்டமைப்பு, ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் தொகுதி நிறுவனங்கள் அல்லது நகராட்சிகளுக்கு சொந்தமான பொருட்களின் மதிப்பை தீர்மானிக்கும் போது, ​​அவற்றின் தனியார்மயமாக்கல் நோக்கத்திற்காக, பரிமாற்றம் நம்பிக்கை மேலாண்மைஅல்லது வாடகை;

- அடமானக் கடனுக்காக தனிநபர்கள்மற்றும் அடமானப் பொருளின் மதிப்பு தொடர்பான சர்ச்சைகளின் வழக்குகளில் சட்டப்பூர்வ நிறுவனங்கள்;

- தொகுக்கும் போது திருமண ஒப்பந்தங்கள்இந்த சொத்தின் மதிப்பு குறித்த சர்ச்சை ஏற்பட்டால், ஒரு தரப்பினரின் வேண்டுகோளின் பேரில் அல்லது இரு தரப்பினரின் வேண்டுகோளின் பேரில் விவாகரத்து செய்யும் வாழ்க்கைத் துணைகளின் சொத்தைப் பிரித்தல்;

- வரி செலுத்துதலைக் கண்காணிக்கும் போது, ​​வரி விதிக்கக்கூடிய தளத்தின் கணக்கீடு தொடர்பாக சர்ச்சைகள் எழுந்தால்.

ஒரு தனி உரிமைகோரலைத் தாக்கல் செய்வதன் மூலம் ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டு பொருளின் மதிப்பை சுயாதீனமாக சவால் செய்ய முடியாவிட்டால், இந்த மதிப்பின் நம்பகத்தன்மையின் சிக்கலை ஒரு பரிவர்த்தனை தொடர்பான ஒரு குறிப்பிட்ட சர்ச்சையை பரிசீலிப்பதன் ஒரு பகுதியாக கருதலாம். செயல் அல்லது எடுக்கப்பட்ட முடிவு(ஒரு பரிவர்த்தனை செல்லாது என்று அறிவிக்கும் வழக்குகள், ஒரு நெறிமுறைச் செயல் அல்லது அதிகாரியின் முடிவை சவால் செய்தல், சட்டப்பூர்வ நிறுவனத்தின் ஆளும் குழுவின் முடிவை செல்லாததாக்குதல் போன்றவை).

ஒப்பந்தத்தின் கீழ் வாடகையின் மாஸ்கோ நகர சொத்துத் துறையின் ஒருதலைப்பட்சமான மாற்றத்தின் அறிவிப்பை செல்லாததாக்க GLOBAL-CAPITAL LLC இன் கோரிக்கையின் பேரில் மாஸ்கோ நடுவர் நீதிமன்றத்தின் வழக்கு எண். A40-110270/2014 எடுத்துக்காட்டாக, கருத்தில் கொள்வோம். நவம்பர் 17, 2014 தேதியிட்ட நீதிமன்ற தீர்ப்பால், கோரிக்கை நிராகரிக்கப்பட்டது. சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரின் அறிக்கையின் நம்பகத்தன்மையின்மையின் அடிப்படையில், மற்றவற்றுடன், இந்த முடிவை வாதி மேல்முறையீடு செய்தார். இதற்கிடையில், மேல்முறையீட்டு நீதிமன்றம், கலையில் நிறுவப்பட்டதை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது. ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் நடுவர் நடைமுறைக் குறியீட்டின் 65, பிப்ரவரி 26, 2015 தேதியிட்ட தீர்மானத்தில், ஆதாரத்தின் சுமை, வழங்கிய வாடகையின் சந்தை மதிப்பு குறித்த மதிப்பீட்டாளரின் அறிக்கையின் நம்பகத்தன்மையை பிரதிவாதி நிரூபிக்கவில்லை என்ற முடிவுக்கு வந்தது. வாதி, ஏனெனில்: கூறப்பட்ட அறிக்கையில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள முடிவுகள் நன்கு நியாயமானவை; அறிக்கையை தொகுத்த நபரின் திறனை சந்தேகிக்க நீதிமன்றத்திற்கு எந்த காரணமும் இல்லை; பிரதிவாதி வாடகை விகிதத்தை மாற்றுவது குறித்த வாதியின் கடிதத்தைப் பெற்ற பிறகு, வாதி இந்த கோரிக்கையை நீதிமன்றத்தில் தாக்கல் செய்வதற்கு முன்பு, பிரதிவாதியில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள வாடகையின் சந்தை மதிப்பு குறித்த தகவலின் நம்பகத்தன்மையின் அடிப்படையில் எந்த ஆட்சேபனையும் தெரிவிக்கவில்லை. தொடர்புடைய அறிக்கை; வாதி நீதிமன்றத்தில் வழக்குத் தாக்கல் செய்த பிறகு, பிரதிவாதி வாதியால் சமர்ப்பிக்கப்பட்ட அறிக்கையின் நம்பகத்தன்மையின்மைக்கான ஆதாரத்தை வழங்கவில்லை. அறிக்கையில் தீர்மானிக்கப்பட்ட மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பு குறித்த முடிவின் நம்பகத்தன்மை, பிரதிவாதியால் வழங்கப்பட்ட மற்றொரு அறிக்கையின் மூலம் மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பைப் பற்றிய முடிவால் மறுக்கப்படவில்லை என்பதால், நீதிமன்றத்திற்கு இல்லை. வழக்கில் தடயவியல் பரிசோதனைக்கு உத்தரவிடுவதற்கான காரணங்கள். இதன் விளைவாக, குத்தகை புதுப்பிக்கப்பட்டது மற்றும் வாதி சமர்ப்பித்த அறிக்கையில் சுட்டிக்காட்டப்பட்ட சந்தை மதிப்பில் வாடகை விகிதம் நிர்ணயிக்கப்பட்டது.

சோதனையின் போது ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரின் அறிக்கையின் நம்பகத்தன்மையற்ற தன்மையை அறிவிக்கும் போது, ​​இந்த அறிக்கையை வழங்கிய தரப்பினர் இந்த அறிக்கையின் நம்பகத்தன்மையை நிரூபிக்க வேண்டும், குறைந்தபட்சம் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பீட்டில் மற்றொரு அறிக்கையை வழங்குவதன் மூலம் இந்த உதாரணம் காட்டுகிறது. இந்த வழக்கில், நம்பகமான அறிக்கையைத் தேர்வுசெய்து, நம்பகமான அறிக்கையில் தீர்மானிக்கப்பட்ட சொத்தின் சந்தை மதிப்பை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள நீதிமன்றத்திற்கு வாய்ப்பு உள்ளது, அல்லது இரண்டு வெவ்வேறு அறிக்கைகள் இருந்தால், நீதிமன்றம் தடயவியல் பரிசோதனைக்கு உத்தரவிடலாம் மற்றும் தீர்மானிக்கலாம். விசாரணையின் போது சொத்தின் சந்தை மதிப்பு.

நீதிமன்றங்களின் விவரிக்கப்பட்ட நிலைப்பாடு, 03/02/2015 தேதியிட்ட வடமேற்கு மாவட்டத்தின் நடுவர் நீதிமன்றத்தின் தீர்மானத்தின் மூலம் உறுதி செய்யப்படுகிறது. குத்தகைக்கு விடப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதற்கான முன்கூட்டிய உரிமைகளை செயல்படுத்தும் விதத்தில் வாங்கப்பட்ட நிலம் கொண்ட ஒரு கட்டிடத்திற்கான கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை ஒப்பந்தத்தின் முடிவில் எழுந்த எஸ்டேட். இந்த வழக்கில், இரண்டு வெவ்வேறு அறிக்கைகள் இருப்பதை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்ட நீதிமன்றம், ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை விலையை நிறுவ தடயவியல் பரிசோதனைக்கு உத்தரவிட்டது. இதன் விளைவாக, தடயவியல் பரிசோதனையின் முடிவின் அடிப்படையில் சர்ச்சைக்குரிய ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பு நீதிமன்றத்தால் தீர்மானிக்கப்பட்டது.

எனவே, நடைமுறையில், எந்தவொரு சர்ச்சையிலும் ஒரு தரப்பினர் ஒரு நிறுவனத்தில் ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பீடு செய்கிறார்கள், இரண்டாவது தரப்பினர் மற்றொரு மதிப்பீட்டாளரிடம் திரும்புகிறார்கள். இதன் விளைவாக, வாதியும் பிரதிவாதியும் நீதிமன்றத்திற்கு இரண்டு வெவ்வேறு மதிப்பீட்டு அறிக்கைகளை வழங்குகின்றனர். அவை வெவ்வேறு நிபுணர்களால் தயாரிக்கப்படுகின்றன என்பதற்கு கூடுதலாக, மதிப்பீட்டின் முடிவு பெரும்பாலும் கணிசமாக வேறுபடலாம். மதிப்பீட்டாளர்கள் சில நுட்பங்களைப் பயன்படுத்த வேண்டும் மற்றும் அதற்கேற்ப மதிப்பீடுகளைச் செய்ய வேண்டும் என்ற போதிலும் நிறுவப்பட்ட தரநிலைகள், அதே முடிவுகளுக்கு வழிவகுக்கும், உண்மையில் செலவு எப்போதும் ஒத்துப்போவதில்லை.

வெவ்வேறு நிபுணர்களால் கணக்கிடப்பட்ட ஒரே பொருளின் மதிப்பீட்டின் முடிவுகள் ஒருவருக்கொருவர் கணிசமாக வேறுபடும் சந்தர்ப்பங்களில், நீதிமன்றம் மற்றொரு சுயாதீன மதிப்பீட்டின் வடிவத்தில் ஒரு பரிசோதனையை ஆணையிடுகிறது. கூடுதலாக, மதிப்பீட்டாளரின் அறிக்கையின் நம்பகத்தன்மை மற்றும் நம்பகத்தன்மையை சரிபார்க்க நீதிமன்றத்தால் அத்தகைய ஆய்வுக்கு உத்தரவிடப்பட்டுள்ளது. இந்த வழக்கில், மதிப்பீட்டை மேற்கொண்ட மதிப்பீட்டாளர் சர்ச்சையின் பொருள் (ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் நடுவர் நடைமுறைக் குறியீட்டின் பிரிவு 51) தொடர்பாக சுயாதீன உரிமைகோரல்களைச் செய்யாத மூன்றாம் தரப்பினராக வழக்கில் ஈடுபட்டுள்ளார்.

சுயாதீன மதிப்பீட்டாளர்கள் நீதிமன்றத்திற்குத் தயாரிக்கும் இரண்டு வகையான ஆவணங்கள் உள்ளன என்பதை மேலே உள்ள எடுத்துக்காட்டுகளிலிருந்து இது பின்பற்றுகிறது: ஒரு மதிப்பீட்டு அறிக்கை மற்றும் ஒரு தடயவியல் நிபுணரின் கருத்து.

மே 30, 2005 எண் 92 தேதியிட்ட ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் உச்ச நடுவர் நீதிமன்றத்தின் பிரீசிடியத்தின் தகவல் கடிதத்தின்படி, "சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரால் செய்யப்பட்ட சொத்து மதிப்பீட்டை சவால் செய்யும் வழக்குகளின் நடுவர் நீதிமன்றங்களின் பரிசீலனையில்" மற்றும் கட்டுரை 12 இன் அடிப்படையில் மதிப்பீட்டுச் செயல்பாடுகள் தொடர்பான சட்டத்தின்படி, ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரின் அறிக்கை ஆதார மதிப்பின் தகவலைக் கொண்ட ஆவணமாக அங்கீகரிக்கப்படுகிறது, மேலும் அத்தகைய அறிக்கையில் சுட்டிக்காட்டப்பட்ட மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் சந்தை மதிப்பின் இறுதி மதிப்பு நம்பகமானது மற்றும் முடிவெடுப்பதற்கான நோக்கங்களுக்காக பரிந்துரைக்கப்படுகிறது. மதிப்பிடப்பட்ட பொருளுடன் ஒரு பரிவர்த்தனை.

சட்டத் தேவைகளின்படி, சொத்து மதிப்பீட்டு அறிக்கை தெளிவற்றதாகவோ அல்லது தவறாக வழிநடத்துவதாகவோ இருக்கக்கூடாது. இந்த அறிக்கையில் பிரதிபலிக்கும் மதிப்பீட்டு முடிவுகளின் முழுமையான மற்றும் தெளிவற்ற விளக்கத்திற்கு தேவையான அனைத்து தகவல்களையும் அறிக்கை வழங்க வேண்டும்.

ஒரு தடயவியல் நிபுணரின் முடிவு, அதே போல் மதிப்பீட்டு அறிக்கை, சான்று மதிப்பு மற்றும் தற்போதைய விதிமுறைகளின் தேவைகளுக்கு ஏற்ப வரையப்பட்டுள்ளது. அதே நேரத்தில், தடயவியல் நிபுணரின் அறிக்கையைத் தயாரித்தல் மற்றும் செயல்படுத்துவது மதிப்பீட்டுத் துறையில் சட்டத்தின் தேவைகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது மட்டுமல்லாமல், தடயவியல் பரிசோதனையின் விதிகளை ஒழுங்குபடுத்தும் சட்டத்திற்கு இணங்கவும் மேற்கொள்ளப்படுகிறது.

ரியல் எஸ்டேட்டின் காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பை அதன் சந்தை மதிப்புக்கு சமமாக நிர்ணயிப்பது தொடர்பான வழக்குகள் இன்று பொருத்தமான மற்றொரு குழு. ஜனவரி 2015 முதல், வரிச் சட்டத்தில் மாற்றங்கள் செய்யப்பட்டுள்ளன, அதன்படி தனிநபர்களின் சொத்து வரி காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படும், இருப்பினும் சந்தை மதிப்பு கணிசமாகக் குறைவாக இருக்கலாம். காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பு. எனவே, ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவது அதன் காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பை நிறுவுவதற்கும் முக்கியமானது.

இவ்வாறு, நீதி வாரியம் நிர்வாக விஷயங்கள்ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் உச்ச நீதிமன்றம், ரியல் எஸ்டேட்டின் காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பை சவால் செய்யும் ஒரு சிவில் வழக்கை திறந்த நீதிமன்றத்தில் பரிசீலித்தது. தொடர்புடைய ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பை அவற்றின் சந்தை மதிப்புக்கு சமமான தொகையில் நிறுவுவதற்கான விண்ணப்பத்துடன் கெமரோவோ பிராந்திய நீதிமன்றத்தில் வாதி விண்ணப்பித்தார். அவர் கூறிய தேவைகளுக்கு ஆதரவாக, அவர் வாடகைக்கு எடுத்த சொத்துக்களின் காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பு கணிசமாக அவற்றின் சந்தை மதிப்பை விட அதிகமாக உள்ளது என்று சுட்டிக்காட்டினார், இது சொத்தின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடும் அறிக்கையால் உறுதிப்படுத்தப்பட்டது. அதே நேரத்தில், குத்தகை ஒப்பந்தம் குத்தகைதாரருக்கு உரிமை அளிக்கிறது என்று வாதி சுட்டிக்காட்டினார் நீதி நடைமுறைகுத்தகைக்கு விடப்பட்ட வளாகத்தின் காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பை அவற்றின் சந்தை மதிப்புக்கு சமமான தொகையில் நிறுவுதல்.

பிப்ரவரி 11, 2015 N 81-APG14-14 தீர்மானத்தில் உச்ச நீதிமன்றம்அதை கண்டுபிடித்தாயிற்று தற்போதைய சட்டமன்றம்ஒரு ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் குத்தகைதாரர், ஒரு சுயாதீனமான சட்ட ஆர்வமுள்ள நபராக, அத்தகைய ஒரு பொருளின் காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பை நிறுவுவதற்காக சட்டத்தால் நிறுவப்பட்ட நடைமுறைக்கு ஏற்ப நீதிமன்றத்தில் விண்ணப்பிப்பதைத் தடுக்கும் கட்டுப்பாடுகள் இல்லை. குத்தகை ஒப்பந்தத்தில் அத்தகைய உரிமை பொறிக்கப்பட்டிருந்தால், அதன் சந்தை மதிப்புக்கு சமமான தொகை.

எவ்வாறாயினும், மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகள் குறித்த சட்டத்தின் 24.18 இன் விதிகளின்படி, காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான முடிவுகளுக்கு சவால் ஏற்பட்டால், சொத்தின் சந்தை மதிப்பு தேதியின்படி நிறுவப்பட வேண்டும் என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். அதன் காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பு நிறுவப்பட்டது. அதாவது, காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் தேதியில் தொடர்புடைய சொத்தின் சந்தை மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படாவிட்டால், சந்தை மதிப்புக்கு சமமான காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பை நிறுவுவது சாத்தியமில்லை. இந்த நிலைப்பாட்டை உச்ச நீதிமன்றத்தின் மேற்கூறிய தீர்ப்பு வலுப்படுத்துகிறது.

மேலே உள்ள அனைத்தையும் சுருக்கமாகக் கூறினால், ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பாக பல்வேறு பரிவர்த்தனைகளைச் செய்யும்போது, ​​அத்தகைய பரிவர்த்தனைக்கு ஒரு குறிப்பிட்ட வகை மதிப்பைப் பயன்படுத்தினால், தொடர்புடைய ஒப்பந்தம் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் வகையை துல்லியமாகக் குறிப்பிட வேண்டும். பயன்படுத்தப்பட்டது. இந்த வழக்கில் எந்த வகையான ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பைப் பயன்படுத்துவது என்பது குறித்து எதிர்காலத்தில் எந்த சர்ச்சையும் இருக்காது. ஒப்பந்தத்தின் கீழ் பயன்படுத்தப்படும் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பின் வகையின் எந்த அறிகுறியும் இல்லை என்றால், சந்தை மதிப்பு பயன்படுத்தப்படும்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பை மதிப்பிடும்போது, ​​​​சுயாதீன மதிப்பீட்டாளர்களுக்குத் திரும்பும்போது, ​​​​ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரின் தேர்வை நீங்கள் தீவிரமாக அணுக வேண்டும், ஏனெனில் அவரால் வரையப்பட்ட அறிக்கை ரியல் எஸ்டேட் நடவடிக்கைகளின் போது பயன்படுத்தப்படும் மிக முக்கியமான ஆவணங்களில் ஒன்றாக இருக்கும். நம்பகத்தன்மை மற்றும் சரியான தன்மை குறித்து சந்தேகம் எழுப்பக்கூடாது. ஒரு மதிப்பீட்டு அறிக்கை உண்மையான குறைபாடுகள் மற்றும் சட்டம் மற்றும் மாநில தரநிலைகளின் மீறல்களுடன் பெறப்பட்டால், விசாரணையின் போது நீதிமன்றம் ஒரு ஆய்வுக்கு உத்தரவிடலாம் மற்றும் ஒரு புதிய மதிப்பீட்டு அறிக்கையைப் பெறலாம், அதன்படி சர்ச்சைக்குரிய சொத்தின் சந்தை மதிப்பு வேறுபட்டிருக்கலாம். . மேலும், புதிதாக நிர்ணயிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பு முன்பு நிர்ணயிக்கப்பட்ட மதிப்பை விட கணிசமாகக் குறைவாக இருக்கலாம்.

ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளை முடிக்கும்போது, ​​அத்துடன் சர்ச்சை ஏற்பட்டால் ரியல் எஸ்டேட் மீதான உங்கள் உரிமைகளைப் பாதுகாக்கும்போது, ​​சந்தை மதிப்பின் மதிப்பீடு சரியான நேரத்தில் மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும் என்பதை நீங்கள் புரிந்து கொள்ள வேண்டும். எனவே, பரிவர்த்தனைகளைச் செய்யும்போது - தொடர்புடைய ஒப்பந்தத்தை முடிப்பதற்கு முன், ஒரு சர்ச்சை எழுந்தால் - தொடர்புடையதைத் தாக்கல் செய்வதற்கு முன் கோரிக்கை அறிக்கை, அதே போல் ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான நிர்வாக நடைமுறைகளை நடத்தும் வழக்குகளில் - இந்த ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பாக அரசாங்க அமைப்பு ஒரு சட்டச் செயலை ஏற்கும் முன்.

சரக்குகள், வேலைகள் அல்லது சேவைகளின் விலையை நிறுவுதல், அதன் செல்லுபடியாகும் தன்மை குறித்து வரி அதிகாரிகளுக்கு எந்த புகாரும் இல்லை. குறிப்பாக சந்தையில் ஒப்புமை இல்லாத தயாரிப்புகளைப் பற்றி பேசுகிறோம் என்றால்.

வரி நோக்கங்களுக்காக எந்தவொரு பரிவர்த்தனையின் விலையையும் நிர்ணயிப்பதற்கான பொதுவான கொள்கையானது சந்தை விலைகளின் நிலைக்கு இணங்குவதாகும். வரிக் குறியீட்டின் 40 வது பிரிவின் 4 வது பத்தியின் அடிப்படையில், அத்தகைய விலையானது, ஒரே மாதிரியான (மற்றும் அவை இல்லாத நிலையில், ஒரே மாதிரியான) பொருட்கள், வேலைகள், சேவைகளின் சந்தையில் வழங்கல் மற்றும் தேவை ஆகியவற்றின் தொடர்புகளின் போது உருவான விலையாக அங்கீகரிக்கப்படுகிறது. நிபந்தனைகள்.

சந்தை விலையைக் கணக்கிடுவதற்கான அம்சங்கள் மற்றும் வரி அதிகாரிகள் விலையிடல் செயல்பாட்டில் தலையிட வாய்ப்பு இருக்கும்போது, ​​குறிப்பிடப்பட்ட கட்டுரையில் மிகவும் தெளிவாகக் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது. இருப்பினும், அதன் சில விதிகளின் பயன்பாடு தொடர்பான சர்ச்சைகளும் அசாதாரணமானது அல்ல. மேலும் அவற்றில் பெரும்பாலானவை ஒரு பொருளின் சந்தை விலையை நிர்ணயிக்கும் நடைமுறையுடன் குறிப்பாக தொடர்புடையவை.

நாங்கள் ஒரே மாதிரியான தயாரிப்புகளைத் தேடுகிறோம்

எனவே, ஒரே மாதிரியான (ஒரே மாதிரியான) பொருட்கள், வேலைகள் அல்லது சேவைகளுடன் பரிவர்த்தனைகள் தொடர்புடைய சந்தையில் நடந்தால், அவற்றின் சந்தை விலை அதிகாரப்பூர்வ ஆதாரங்களில் வழங்கப்பட்ட தகவல்களின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது (வரிக் குறியீட்டின் கட்டுரை 40 இன் பிரிவு 11). அவ்வாறு இருந்திருக்கலாம் அதிகாரப்பூர்வ தகவல்விற்பனையாளர் அல்லது வாங்குபவரின் இருப்பிடத்திற்கு மிக நெருக்கமான பரிமாற்றத்தில் பங்கு மேற்கோள்கள், அத்துடன் அரசாங்கப் பத்திரங்கள் மற்றும் கடமைகளுக்கான நிதி அமைச்சகத்தின் மேற்கோள்கள். அரசாங்க புள்ளியியல் அமைப்புகள் மற்றும் விலையை ஒழுங்குபடுத்தும் அமைப்புகளின் தகவல்களும் பொருத்தமானவை, அத்துடன் அச்சு வெளியீடுகள் அல்லது ஊடகங்களில் வெளியிடப்படும் சந்தை விலைகள் பற்றிய தகவல்களும் பொருத்தமானவை. கூடுதலாக, பொருட்கள், வேலைகள் அல்லது சேவைகளுக்கான சந்தை விலை மதிப்பீடு ஜூலை 29, 1998 எண் 135-FZ "ரஷ்ய கூட்டமைப்பில் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளில்" உரிமம் பெற்ற மதிப்பீட்டாளரால் சட்டத்தின்படி மேற்கொள்ளப்படலாம்.

வரிக் குறியீட்டின் கட்டுரை 40 இன் பத்தி 9 இல் இருந்து பின்வருமாறு, சந்தை விலைகளை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​ஒப்பிடக்கூடிய நிலைமைகளின் கீழ் ஒரே மாதிரியான அல்லது ஒத்த பொருட்களுடன் பரிவர்த்தனைகள் பற்றிய தகவல்கள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகின்றன. இதன் பொருள், வழங்கப்பட்ட பொருட்களின் அளவு, கடமைகளை நிறைவேற்றுவதற்கான காலக்கெடு, கட்டண விதிமுறைகள் மற்றும் பிற நிபந்தனைகள் போன்ற பரிவர்த்தனை விதிமுறைகள் விலை உருவாக்கத்தில் தாக்கத்தை ஏற்படுத்தினால் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்பட வேண்டும்.

விலைக் கட்டுப்பாட்டை செயல்படுத்தும்போது பரிவர்த்தனைகளின் விதிமுறைகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதற்கான கடமை நடுவர் நடைமுறையால் உறுதிப்படுத்தப்படுகிறது. சந்தை விலைகளின் அளவை அடிப்படையாகக் கொண்ட கூடுதல் வரி மதிப்பீட்டின் பெரும்பாலான வழக்குகள், வரி செலுத்தும் நிறுவனம் மற்றும் சந்தையில் மேற்கொள்ளப்படும் பரிவர்த்தனைகளின் ஒப்பீட்டு விதிமுறைகளின் இருப்புக்கான உறுதியான ஆதாரங்களை வழங்க முடியாமல் போனதால், துல்லியமாக வரி அதிகாரிகளால் இழக்கப்பட்டது. விலை பயன்படுத்தப்பட்டது (எடுத்துக்காட்டுக்கு, ஜூன் 3, 2005 தேதியிட்ட FAS வடமேற்கு மாவட்டம், வழக்கு எண். A56-43517/04, மார்ச் 12, 2008 எண் F04-1672/2008 தேதியிட்ட FAS மேற்கு சைபீரியன் மாவட்டத்தின் தீர்மானத்தைப் பார்க்கவும் (1943-A03-42)).

"தனித்துவத்திற்கு" பணம் செலுத்துதல்

ஒப்புமை இல்லாத பொருட்கள், வேலை அல்லது சேவைகளை விற்கும் நிறுவனங்களுக்கு சந்தை நிலைக்கு இணங்குவதற்கான விலையை சரிபார்ப்பதில் முக்கிய சிரமங்கள் எழும். தொடர்புடைய சந்தையில் ஒரே மாதிரியான பொருட்களுக்கான பரிவர்த்தனைகள் எதுவும் இல்லை என்றால், அல்லது தகவல் ஆதாரங்கள் இல்லாததால் அல்லது அணுக முடியாததால் சந்தை விலையை நிர்ணயிப்பது சாத்தியமில்லை என்றால், அதைத் தீர்மானிக்க அடுத்தடுத்த விற்பனை விலை முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது.

பின்வரும் சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி வாங்குபவர் தங்கள் மறுவிற்பனை விலையை நிர்ணயிப்பதன் அடிப்படையில் விற்கப்படும் சொத்துகளின் சந்தை விலையை நிர்ணயிப்பதே அடுத்தடுத்த விற்பனை விலை முறையின் சாராம்சம்:

C1 = C2 – (Z2 + P2),

சி 1- பொருளின் சந்தை விலை;

Ts2- அடுத்தடுத்த வாங்குபவர்களுக்கு பொருட்களின் விற்பனை விலை (மறுவிற்பனை);

Z2- தயாரிப்பு வாங்குபவரால் அதன் மேலும் விற்பனை (மறுவிற்பனை) மற்றும் சந்தைக்கு விளம்பரம் (பொருளின் கொள்முதல் விலையைத் தவிர) ஆகியவற்றின் போது ஏற்படும் செலவுகள்;

பி2- மேலும் விற்பனையில் (மறுவிற்பனை) தயாரிப்பு வாங்குபவரின் வழக்கமான லாபம்.

பெயர் குறிப்பிடுவது போல, பொருட்கள், வேலைகள் அல்லது சேவைகளின் மறுவிற்பனையின் உண்மை இருந்தால் மட்டுமே மறுவிற்பனை விலை முறையைப் பயன்படுத்த முடியும். இந்த முறையைப் பயன்படுத்த முடியாவிட்டால், "கடைசி முயற்சியாக" நிறுவனத்திற்கு விலையுயர்ந்த முறையைப் பயன்படுத்த உரிமை உண்டு. பின்வரும் சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி ஒரு பொருளின் சந்தை விலையை நிர்ணயிப்பதில் அதன் பயன்பாடு வருகிறது:

C = Z + P,

சி- பொருளின் சந்தை விலை;

Z- பொருட்களின் உற்பத்தி (வாங்குதல்) மற்றும் (அல்லது) விற்பனைக்கான விற்பனையாளரின் நேரடி மற்றும் மறைமுக செலவுகள், அத்துடன் போக்குவரத்து செலவுகள், சேமிப்பு மற்றும் பிற ஒத்த செலவுகள்;

பி- விற்பனையாளரின் வழக்கமான லாபம்.

இந்த இரண்டு முறைகளும் குறிப்பிடத்தக்க குறைபாட்டைக் கொண்டுள்ளன என்பதையும் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்: அவை சந்தை விலைகளின் மட்டத்தில் பணவீக்கத்தின் தாக்கத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளவில்லை. குறிப்பிடத்தக்க விலை உயர்வுகளின் நிலைமைகளில், இந்த முறைகளைப் பயன்படுத்தி பெறப்பட்ட மதிப்புகள் விலைக் குறியீட்டில் ஏற்படும் மாற்றங்களுக்கு சரிசெய்யப்பட வேண்டும். இருப்பினும், வரிக் குறியீடு அத்தகைய சரிசெய்தலுக்கான சாத்தியத்தை வழங்கவில்லை. மற்றொரு "தடுமாற்றம்" என்பது வரிச் சட்டத்தில் இது போன்ற விதிமுறைகளுக்கு தெளிவான வரையறைகள் இல்லை என்பதுதான். சாதாரண செலவுகள்"அல்லது" கொடுக்கப்பட்ட வகை செயல்பாட்டிற்கான வழக்கமான லாபம்."

தவிர்க்க வேண்டும் என்று தோன்றுகிறது சாத்தியமான பிழைகள்சில குறிகாட்டிகளை சுயாதீனமாக கணக்கிடும்போது, ​​இந்த சூழ்நிலையில் ஒரு நிறுவனத்திற்கு மிகவும் தர்க்கரீதியான விஷயம் ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரிடம் திரும்புவதாகும். எவ்வாறாயினும், ஜூலை 2, 2008 எண். 03-02-07/1-243 தேதியிட்ட அவர்களின் சமீபத்திய கடிதத்தில், நிதி அமைச்சகத்தின் வல்லுநர்கள் இதைத் தடைசெய்தனர், ஒரு பொருளின் சந்தை விலையை மதிப்பிடுவது என்ற உண்மையைக் கொதிக்கும் கருத்தை வெளிப்படுத்தினர். சந்தையில் ஒப்புமை இல்லாத வேலை அல்லது சேவை, சுயாதீன மதிப்பீட்டாளர்களால் முடியாது.

எவ்வாறாயினும், அதே தெளிவுபடுத்தல்கள் பரிவர்த்தனையின் முடிவுகளை தீர்மானிக்க முக்கியமான எந்தவொரு காரணிகளையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதற்கான உரிமையை நீதிமன்றத்திற்கு வழங்குகின்றன, மேலும் வரிக் குறியீட்டின் 40 வது பிரிவில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ள சூழ்நிலைகளுக்கு மட்டுப்படுத்தப்படவில்லை, அது சுவாரஸ்யமானது நீதிபதிகள் முன்பு இதே போன்ற முடிவுகளுக்கு வந்தனர் (ஏப்ரல் 11, 2006 தேதியிட்ட யூரல் மாவட்டத்தின் ஃபெடரல் ஆன்டிமோனோபோலி சேவையின் தீர்மானம் எண். A76-5970/2005 இல் F09-2564/06-S6).

எனவே, நிறுவனம் வரி அதிகாரிகளிடமிருந்து உரிமைகோரல்களை எதிர்கொள்ள வேண்டியிருந்தாலும், அவ்வாறு செய்வதற்கான உண்மையான காரணங்கள் இல்லாவிட்டால், "விதியை ஏற்றுக்கொள்வது" அவசியமில்லை. நீதிபதிகளின் உதவியுடன் ஒருவரின் நலன்களைப் பாதுகாக்க எப்போதும் வாய்ப்பு உள்ளது, வரி நோக்கங்களுக்காக சந்தை விலையை நிர்ணயிக்கும் முறைக்கு வரும்போது வரி செலுத்துவோர் பக்கம் தங்களைக் காணலாம்.

IN பொருளாதார உறவுகள்"சந்தை மதிப்பு" என்ற கருத்து அடிக்கடி தோன்றும். இது ஒரு பரிவர்த்தனையில் ஒரு பங்கேற்பாளரின் கடப்பாட்டின் பண வெளிப்பாடாகும், இதன் அளவு திறந்த மற்றும் போட்டி சந்தையின் நிலைமைகளால் கட்டளையிடப்படுகிறது. தயாரிப்புகள், நிலையான சொத்துக்கள் அல்லது வணிகம் ஆகியவற்றின் விற்பனையைத் திட்டமிடும்போது, ​​நிறுவனங்கள், தொழில்முனைவோர் மற்றும் தனிநபர்கள் இந்த குறிகாட்டியில் கவனம் செலுத்த வேண்டும். இது ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டிலிருந்து பெறப்படலாம் அல்லது சந்தைப்படுத்தல் பகுப்பாய்வு. 20% க்கும் அதிகமான விலைக் குறைப்பு, ஒழுங்குமுறை அதிகாரிகளிடமிருந்து கேள்விகள் மற்றும் சாத்தியமான வரிப் பொறுப்புகளை உள்ளடக்கியது.

சந்தை மதிப்பின் நிர்ணயம் என்பது பரிவர்த்தனையின் குறிப்பிட்ட குணாதிசயங்களைப் பொறுத்தது அல்ல, மேலும் ஒரு தயாரிப்பு அல்லது சேவையின் கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை உண்மையில் நடைபெறும் என்று அர்த்தமல்ல. இது பொருளாதார பரிவர்த்தனைகளில் பங்கேற்பாளர்களின் ஒரு வகையான கூட்டு கருத்து, இது சந்தை சூழ்நிலையின் தனித்தன்மையின் செல்வாக்கின் கீழ் உருவாகிறது, ஆனால் சந்தை அல்லாத காரணிகளின் தாக்கத்தை பிரதிபலிக்கவில்லை.

ஒரு பொதுவான புரிதலில், சந்தை விலை என்பது ஒரு பொருளின் மதிப்பின் பண மதிப்பீடாகும், இது பின்வரும் நிபந்தனைகளை பூர்த்தி செய்யும் போது உருவாகிறது:

• சந்தை திறந்திருக்கும், அதாவது. புதிய விற்பனையாளர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்கள் நுழைய முடியாத வகையில் பொருளாதார அல்லது நிர்வாகத் தடைகள் எதுவும் இல்லை.
• சந்தை போட்டித்தன்மை வாய்ந்ததாக அங்கீகரிக்கப்பட்டுள்ளது, அதாவது. ஒரே மாதிரியான பொருட்கள் மற்றும் சேவைகள் அதில் விற்கப்படுகின்றன, மேலும் போதுமான எண்ணிக்கையிலான வாங்குபவர்களும் விற்பவர்களும் சுதந்திரமாக முடிவெடுக்கலாம்.
• கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை ஒரு திறந்த மற்றும் போட்டி சந்தையில் நடைபெறுகிறது, அங்கு வாங்குபவருக்கு விற்கப்படும் பொருட்களின் பண்புகள் பற்றிய போதுமான தகவல்கள் உள்ளன மற்றும் அதற்கும் மாற்று வழிகளுக்கும் இடையே தேர்வு செய்யலாம். ஒரு பரிவர்த்தனையை முடிக்க, நிறுவனத்திடமிருந்து சில முயற்சிகள் தேவை: பேச்சுவார்த்தைகள் மற்றும் சந்தைப்படுத்தல் திட்டத்தின் வளர்ச்சி.
• வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவர் நிலையான பொருளாதார உந்துதல்களால் வழிநடத்தப்படுகிறார்கள். அவை ஒன்றோடொன்று இணைக்கப்படவில்லை மற்றும் சந்தை அல்லாத சூழ்நிலைகளிலிருந்து அழுத்தத்தை அனுபவிப்பதில்லை. கிடைக்கக்கூடிய தயாரிப்பு மாற்றுகளைப் பற்றிய தகவல்களை ஆராய்ச்சி செய்ய வாடிக்கையாளருக்கு போதுமான நேரமும் வாய்ப்பும் உள்ளது. மிகவும் கவர்ச்சிகரமான விலையைக் கண்டறிவதே அவரது குறிக்கோள், அதை அடைவதில் அவர் சந்தை நிலவரத்திற்குப் போதுமானதாக இல்லாத உயர்த்தப்பட்ட விலைக்கு உடன்பட மாட்டார்.
• ஒரு தயாரிப்பு அல்லது சேவையின் மதிப்பிடப்பட்ட செலவு உண்மையான சூழ்நிலையை பிரதிபலிக்கிறது, கடந்த கால அல்லது சந்தை பங்கேற்பாளர்களின் எதிர்கால எதிர்பார்ப்புகளை அல்ல. எனவே, சொத்து அல்லது வணிகத்தின் சுயாதீன மதிப்பீட்டில் ஈடுபட்டுள்ள நிறுவனங்கள் எப்போதும் தங்கள் அறிக்கைகளில் வழங்கப்பட்ட தகவல் தற்போதைய தேதியைக் குறிப்பிடுகின்றன.

சந்தை மதிப்பின் கருத்து ஒரு கணக்கிடப்பட்ட, கற்பனையான வகையாகும், ஏனெனில் ஒரு உண்மையான பொருளாதாரத்தில் சந்தைகள் முழுமையான போட்டி மற்றும் திறந்த தன்மையின் பண்புகளை சந்திக்கவில்லை. அதனால்தான், அத்தகைய விலையைக் கணக்கிடுவது கண்டிப்பாக பரிவர்த்தனை நடக்கும் என்று உத்தரவாதம் அளிக்காது.

வரிச் சட்டத்தில் சந்தை மதிப்பைப் புரிந்துகொள்வது

ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் வரிக் குறியீடு சந்தை மதிப்பின் கருத்தை பரவலாக உள்ளடக்கியது. ஆவணத்தில் கொடுக்கப்பட்டுள்ள இந்த வார்த்தையின் பகுப்பாய்வு, விலைகளைக் குறைப்பதன் மூலம், கருவூலத்திற்கான நிதி பங்களிப்புகளைக் குறைக்கும் பொருளாதார நிறுவனங்களின் நடவடிக்கைகளைக் கண்காணிக்கவும் அடக்கவும் அனுமதிக்கிறது.

ஒரு நபர் அல்லது நிறுவனம் சந்தை விலையை விட 20% குறைவான விலையில் ஒரு பொருளை விற்றால், ஒழுங்குமுறை அதிகாரிகள் அதில் ஆர்வம் காட்டலாம். மீறல் நிரூபிக்கப்பட்டால், விற்பனையாளர் பட்ஜெட்டுக்கு கூடுதல் வரிகளை செலுத்த வேண்டும், அவற்றுடன் அபராதம் மற்றும் அபராதம் விதிக்கப்படும்.

நிதிச் சேவைகளின் பார்வையில், ஒரு நியாயமான சந்தை மதிப்பு என்பது இதே போன்ற பொருளாதார நிலைமைகளில் மற்ற விற்பனையாளர்களால் வழங்கப்படும் ஒத்த பொருட்கள் மற்றும் சேவைகளின் விலைக்கு ஒத்ததாகும். கலை படி. ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் வரிக் குறியீட்டின் 40, ஒரே மாதிரியான கருத்து பின்வரும் மதிப்பீட்டு அளவுருக்களை உள்ளடக்கியது:

• தயாரிப்புகளின் ஒரே வணிக நோக்கம்;
• தரத்தின் ஒத்த நிலை;
• பிறந்த நாடு;
• வர்த்தக முத்திரைகளின் ஒற்றுமை;
• விற்பனையாளர்களின் அதே நற்பெயர்.

வரிச் சட்டம் "சந்தை மதிப்பின் அனுமானத்தை" அடிப்படையாகக் கொண்டது. அதன் சாராம்சம் என்னவென்றால், ஒன்றுக்கொன்று சார்ந்து இல்லாத வணிகக் கட்டமைப்புகளுக்கு இடையே முடிவடைந்த பரிவர்த்தனைகளின் விலைகள் சந்தை விலைகளாக அங்கீகரிக்கப்பட்ட முன்னுரிமையாகும்.

இலவச விலை நிர்ணயம் என்ற கொள்கைகளை கடைபிடித்தால், தொடர்புடைய தரப்பினரிடையே விற்கப்படும் பொருட்களின் விலை சந்தை மதிப்பாகக் கருதப்படுகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, பொருட்கள் பரிவர்த்தனை வர்த்தகம் அல்லது ஏகபோக எதிர்ப்புக் குழுவுடன் ஒப்புக் கொள்ளப்பட்ட விலைக் குறியில் விற்கப்படுகின்றன.

ஒரே மாதிரியான தயாரிப்புகளின் விலைக்கு ஒத்திருக்கும் போது சந்தை விலை கருதப்படுகிறது, இது பற்றிய தகவல்களை அதிகாரப்பூர்வ ஆதாரங்களில் இருந்து பெறலாம்: அரசாங்க அதிகாரிகளின் இணையதளங்களில், சிறப்பு நிறுவனங்களின் மதிப்புரைகளில், புகழ்பெற்ற அச்சிடப்பட்ட வெளியீடுகள் போன்றவை.

ஒரு நிறுவனம் அல்லது தனிப்பட்ட தொழில்முனைவோரால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட விலைக் குறிச்சொற்களை பகுப்பாய்வு செய்யும் போது, ​​வரி அதிகாரிகள் ஒத்த பரிவர்த்தனைகள் பற்றிய தகவல்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறார்கள், அதாவது. ஒத்தவை:

• கட்டணம் செலுத்தும் முறை (முன்கூட்டிச் செலுத்துதல் அல்லது பின்செலுத்துதல்);
• பொருட்களின் விநியோக நேரம்;
• விற்கப்பட்ட தொகுதிகளின் அளவு.

குறிப்பிடப்பட்ட அளவுருக்கள் கணிசமாக வேறுபட்டால், பரிவர்த்தனைகள் ஒப்பிடமுடியாததாகக் கருதப்படுகின்றன மற்றும் மதிப்பீட்டிற்குப் பயன்படுத்த முடியாது.

வரிச் சட்டம் புறநிலைக் கொள்கையை அறிமுகப்படுத்துகிறது, அதன்படி, சந்தை மதிப்பின் இணக்கம் அல்லது இணக்கமின்மையைத் தீர்மானிக்க, ஒழுங்குமுறை ஆணையம் ஒரு பரிவர்த்தனையின் தரவை அல்ல, ஆனால் பலவற்றை பகுப்பாய்வு செய்ய வேண்டும்.

சந்தை விலையை எவ்வாறு தீர்மானிப்பது?

சந்தை மதிப்பை பண அடிப்படையில் வெளிப்படுத்தலாம். ஒரு குறிப்பிட்ட தயாரிப்பு அல்லது சேவை தற்போது போட்டி நிறைந்த சூழலில் ஏலத்தில் விடப்பட்டால் எவ்வளவு விலைக்கு விற்கப்படும் என்பதை இது பிரதிபலிக்கிறது. குறிகாட்டியை தீர்மானிக்க மூன்று அங்கீகரிக்கப்பட்ட முறைகள் உள்ளன:

1. ஒப்பீட்டு

இது எளிமையான நுட்பமாகும், இதன் சாராம்சம் ஒத்த பொருள்களில் தரவைத் தேடுவதாகும். அரசாங்க அமைப்புகள், சிறப்பு நிறுவனங்கள், அச்சிடப்பட்ட வெளியீடுகள் போன்றவற்றின் தரவுகள் தகவல் ஆதாரங்களாகக் கருதப்படுகின்றன.

நிபுணர் தரவுகளின் வரிசையைச் சேகரித்து, ஆய்வு செய்யப்பட்ட பொருட்களுடன் தொடர்புடையவற்றை அடையாளம் கண்டு, போக்குகளைத் தீர்மானிக்கிறார் மற்றும் சந்தையின் தனித்தன்மைகள் மற்றும் பரிவர்த்தனைகளின் விதிமுறைகளில் மாற்றங்களைச் செய்கிறார். தேவைப்பட்டால், குறைக்கும் அல்லது அதிகரிக்கும் திருத்தக் காரணிகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.

1. விலை உயர்ந்தது

வாங்குபவர் தயாரிப்பை வாங்க முடியாது, ஆனால் அதை தனது சொந்த கைகளால் செய்ய முடியாது என்ற அனுமானத்தின் அடிப்படையில் இது அமைந்துள்ளது. மதிப்பீட்டாளரின் பணி அவருக்கு என்ன செலவாகும் என்பதை தீர்மானிப்பதாகும். ரியல் எஸ்டேட், சந்தையில் ஒப்புமை இல்லாத புதிய தயாரிப்புகளின் மதிப்பை தீர்மானிக்க நுட்பம் பொருத்தமானது.

உதாரணமாக, ஒரு நிறுவனம் ஒரு வீட்டை விற்க திட்டமிட்டுள்ளது. அத்தகைய கட்டிடத்தை கட்டுவதற்கு எவ்வளவு செலவாகும், நிலத்தை வாங்குதல் அல்லது நீண்ட கால குத்தகைக்கு என்ன விலை, தகவல்தொடர்புகளை இணைப்பது போன்றவை கணக்கிடப்படுகிறது. தேய்மானம் மற்றும் பிற காரணிகள் தொடர்பான திருத்தக் காரணிகளுக்கு முடிவு சரிசெய்யப்படுகிறது.

1. இலாபகரமான

சொத்தின் உரிமையாளர் அதை வேறு நோக்கங்களுக்காகப் பயன்படுத்தி வருமானம் ஈட்டலாம் என்ற அனுமானத்தின் அடிப்படையில் இது அமைந்துள்ளது. எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​குறிப்பிட்ட ஆண்டுகளுக்கான வாடகைக் கொடுப்பனவுகளின் அளவு தீர்மானிக்கப்படுகிறது. உள்நாட்டு சந்தையின் ஒளிபுகாநிலை காரணமாக இந்த முறை ரஷ்யாவில் குறைவாகவே பொருந்தும்.

எந்த சந்தர்ப்பங்களில் விலை சந்தை விலையாக கருதப்படுகிறது?

பொருளாதார வல்லுனர்களும் வரி அதிகாரிகளும் சந்தை மதிப்பு என்பது ஒரே மாதிரியான பொருட்களுக்கான விநியோகம் மற்றும் தேவை ஆகியவற்றின் மோதலின் பிரதிபலிப்பாகும் என்ற அனுமானத்தில் இருந்து தொடர்கின்றனர். இது ஒரு விற்பனையாளர் தனது தயாரிப்புகளை போட்டி சூழலில் விற்கக்கூடிய அதிகபட்ச விலை மற்றும் வாங்குபவர் வாங்கக்கூடிய குறைந்தபட்ச விலையாகும்.

நடைமுறையில், வரி அதிகாரிகள் சந்தை மதிப்பின் கருத்தை தவறாகப் புரிந்துகொண்டு, நிறுவனங்கள் மற்றும் தனிநபர்களுக்கு ஆதாரமற்ற கோரிக்கைகளை முன்வைக்கின்றனர். பொதுவான தவறுகளைப் பார்ப்போம்.

1. நிறுவனம் மற்ற ஒப்பந்ததாரர்களுக்கு பொருட்களை விற்கும் விலை சந்தை மதிப்பாக அங்கீகரிக்கப்படவில்லை

விலைக் குறி மிகவும் குறைவாக உள்ளதா என்பதைத் தீர்மானிக்க, ஆய்வு செய்யப்படும் நிறுவனத்தின் பிற பரிவர்த்தனைகள் பற்றிய தகவல்களைப் பயன்படுத்த வரி அதிகாரிகளுக்கு உரிமை இல்லை. அவர்கள் மூன்று அங்கீகரிக்கப்பட்ட முறைகளில் ஒன்றைப் பயன்படுத்த வேண்டும்: செலவு, வருமான மூலதனமாக்கல் அல்லது ஒப்பீட்டு, பொது ஆதாரங்களில் இருந்து தகவல் பகுப்பாய்வு அடிப்படையில்.

1. தற்போதைய சந்தை மதிப்பு என்பது பொருட்களின் சராசரி விலை அல்ல

இந்த அணுகுமுறை ஒரு குறிப்பிட்ட பரிவர்த்தனையின் சூழ்நிலைகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளாது, எனவே புறநிலையாக கருத முடியாது. மூலப்பொருட்களின் அதிக விலை, விநியோக முறைகள், தளவாட அம்சங்கள், ஒத்திவைக்கப்பட்ட கட்டணத்தின் கிடைக்கும் தன்மை மற்றும் பிற காரணிகளைப் பொறுத்து பொருட்களின் விலை கணிசமாக மாறுபடும்.

1. நிறைவு செய்யப்பட்ட பரிவர்த்தனைகளை ஒப்பிடுவதற்கான அடிப்படையாக வரி அதிகாரிகள் எடுக்க வேண்டும்.

பகுப்பாய்வு தோராயமான செலவுநிறுவனம் சட்டவிரோத விலையைப் பயன்படுத்துகிறது என்ற முடிவுக்கு பொருட்கள் ஒரு அடிப்படையாக செயல்பட முடியாது. ஃபெடரல் டேக்ஸ் சர்வீஸால் பயன்படுத்தப்படும் எந்த தகவலும் அனுமானமாக சாத்தியம் அல்ல, ஆனால் உண்மையில் குறுகிய காலத்தில் முடிந்த பரிவர்த்தனைகளுடன் தொடர்புடையதாக இருக்க வேண்டும்.

1. பொருட்களின் அதிகபட்ச விலை சந்தை விலையாக அங்கீகரிக்கப்படவில்லை

அதிகபட்ச பரிவர்த்தனை விலையை அடிப்படையாகப் பயன்படுத்தி, நிதி அதிகாரிகள் பெரும்பாலும் நிறுவனங்களையும் குடிமக்களையும் பொறுப்புக்கூற வைக்க முயற்சி செய்கிறார்கள் மற்றும் கூடுதல் வரிகளை வசூலிக்கிறார்கள் என்பதை நடைமுறை காட்டுகிறது. குறிப்பிட்ட வகை. எடுத்துக்காட்டாக, விற்கப்படும் மிகவும் விலையுயர்ந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்பை ஒப்பிடுவதற்கான அடிப்படையாக அவர்கள் எடுத்துக்கொள்கிறார்கள், அதிக வாடகை. இந்த அணுகுமுறை ஏற்றுக்கொள்ள முடியாதது, மேலும் வரி அதிகாரிகளின் நடவடிக்கைகள் நீதிமன்றத்தில் சவால் செய்யப்படலாம்.

1. சந்தை விலையானது செலவு மற்றும் சுங்க மதிப்பிற்கு ஒத்ததாக இல்லை

ஒரு பொருளுக்கான விலைக் குறி, வரையறையின்படி, அதன் உற்பத்தியின் மொத்த செலவை விட அதிகமாக இருக்க வேண்டும், இல்லையெனில் நிறுவனம் நஷ்டத்தை சந்திக்கும். சுங்க மதிப்பைப் பொறுத்தவரை, சந்தை மதிப்பை விட அடிப்படையில் வேறுபட்ட முறையைப் பயன்படுத்தி தீர்மானிக்கப்படுகிறது. வெளிநாட்டிலிருந்து இறக்குமதி செய்யப்பட்ட பொருட்களை அறிவிப்பதற்குத் தேவையான ஆவணங்களில் குறிப்பிடுவதே இதன் ஒரே நோக்கம்.

1. சந்தை மதிப்பு புத்தக மதிப்புக்கு சமமாக இல்லை

புத்தக மதிப்பு மற்றும் சந்தை மதிப்பு ஆகியவை ஒரே மாதிரியான கருத்துக்கள் அல்ல என்பதை புரிந்து கொள்ள வேண்டியது அவசியம். நிறுவனத்தின் கணக்கியல் பதிவுகளில் நிலையான சொத்துக்களின் உருப்படி சேர்க்கப்பட்டுள்ள விலையை முதலாவது பிரதிபலிக்கிறது. இரண்டாவது, தேவை ஏற்பட்டால் எவ்வளவு பணத்திற்கு விற்கலாம் என்பதை விவரிக்கிறது.

1. விலை பகுப்பாய்வில், நீங்கள் ஒரே மாதிரியான நிலைமைகளின் கீழ் விற்கப்படும் ஒத்த தயாரிப்புகளுடன் மட்டுமே ஒப்பீடுகளைப் பயன்படுத்தலாம்

ஒரு நிறுவனம் ஆடி கார்களை விற்றால், Gazelle அல்லது Lexus விற்கும் மற்ற சந்தை பங்கேற்பாளர்களின் பரிவர்த்தனைகளை ஒப்பீடு மற்றும் பகுப்பாய்வுக்கான அடிப்படையாகப் பயன்படுத்த முடியாது. தயாரிப்புகள் பல்வேறு நாடுகள்தோற்றம், நுகர்வோர் பண்புகள், உற்பத்தியாளர்களின் நற்பெயர் மற்றும் பிற அளவுருக்கள், எனவே அவை ஒரே மாதிரியாக கருதப்பட முடியாது.

பரிவர்த்தனைகளின் விதிமுறைகள் பெரும்பாலும் அவற்றின் பணவியல் பண்புகளை நிறுவுவதில் தீர்க்கமான முக்கியத்துவம் வாய்ந்தவை. உணவுப் பொருட்களை அதிக அளவில் விற்கும் ஒரு பெரிய நிறுவனத்தின் விலைக் கொள்கையை மிட்டாய் விற்கும் சிறு குடும்ப வணிகத்தின் அணுகுமுறையுடன் ஒப்பிட முடியாது. சுயமாக உருவாக்கியதுதுண்டு துண்டாக.

உற்பத்தியாளரின் செயல்பாடுகளில் சந்தை விலையின் தாக்கம் நிரூபிக்கப்பட்ட உண்மை. முழு லாபம் ஈட்டுவதற்கும், வரி அதிகாரிகளுடன் சிக்கல்கள் இல்லாததற்கும், நிறுவனம் செலவுகள் அல்லது தற்போதைய பொருளாதார நிலைமையின் மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில் இந்த குறிகாட்டியை அமைக்க வேண்டும். விலை நிர்ணயம் செய்வதற்கான சரியான அணுகுமுறை வெற்றிகரமான வணிக நடவடிக்கைகளின் அடிப்படையாகும்.

நீங்கள் பிழையைக் கண்டால், உரையின் ஒரு பகுதியை முன்னிலைப்படுத்தி கிளிக் செய்யவும் Ctrl+Enter.

கீழ் சந்தை மதிப்புவிற்பனையாளர் மற்றும் வாங்குபவர் இருவரும் ஒப்புக் கொள்ளும் ஒரு பொருளின் விலையைக் குறிக்கிறது மற்றும் இது இலவச போட்டியின் நிலைமைகளில் நிறுவப்பட்டது. ஃபெடரல் சட்டம் எண். 135, சந்தை மதிப்பின் உருவாக்கம் அசாதாரண நிகழ்வுகளால் பாதிக்கப்படவில்லை என்று குறிப்பிடுகிறது - சந்தை மதிப்பைப் பற்றி நாம் எப்போது பேசலாம்:

• மூன்றாம் தரப்பினரின் தரப்பில் பரிவர்த்தனையை முடிக்க வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை.

• ஒத்த பண்புகளுக்கு பொதுவான சலுகை மூலம் சொத்து திறந்த சந்தையில் வழங்கப்படுகிறது.

• கட்டணம் பண வடிவில் உள்ளது.

ரியல் எஸ்டேட், கார்கள், பேக்கேஜ்கள் போன்ற பொருள்கள் தொடர்பாக சந்தை மதிப்பு மதிப்பீடு ஏற்பாடு செய்யப்பட்டுள்ளது மதிப்புமிக்க காகிதங்கள்.

எந்த சந்தர்ப்பங்களில் சந்தை மதிப்பை தீர்மானிக்க வேண்டியது அவசியம்?

FSO எண். 2, தகுதிவாய்ந்த மதிப்பீட்டாளரின் ஈடுபாட்டுடன் ஒரு பொருளை மதிப்பிடுவதற்கு அவசியமான வழக்குகளின் பட்டியலை உள்ளடக்கியது:

• அரசாங்கத் தேவைகளுக்காக ஒரு பொருளை அந்நியப்படுத்தும் போது.

• ஒரு நிறுவனத்தின் திவால் நிலையில், கடனாளிகளுக்கு கடன்கள் சொத்தின் இழப்பில் திருப்பிச் செலுத்தப்படும் போது.

• சொத்து கடனுக்கான பிணையமாகப் பயன்படுத்தப்படும்போது (அடமானக் கடனுக்குத் தொடர்புடையது).

• ஒரு நிறுவனத்தின் புதிய நிறுவனர் சாசனத்திற்கு பணமில்லாத பங்களிப்பை வழங்கும்போது.

• ஒரு நிறுவனத்தின் இயக்குநர்கள் குழுவின் பரிந்துரையின் பேரில், பத்திரங்களின் தொகுப்பு வாங்கப்படும் போது.

சந்தை மதிப்பு: கணக்கீட்டு முறைகள்

ஒரு பொருளின் சந்தை விலையை கணக்கிடுவதற்கு பல அணுகுமுறைகள் உள்ளன:

• முறை ஒப்பீட்டு விற்பனை. ஒப்பீட்டு பொருள் ஒத்த குணாதிசயங்களைக் கொண்ட பிற பொருள்களுடன் ஒப்பிடப்படுகிறது, அதன் சந்தை விலைகள் ஏற்கனவே அறியப்படுகின்றன. ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை பல பொருட்களுக்குப் பயன்படுத்தப்படுகிறது, எடுத்துக்காட்டாக, ரியல் எஸ்டேட், பங்குகளின் தொகுதி, ஒரு நிறுவனம் மற்றும் மிகவும் பொதுவானதாகக் கருதப்படுகிறது (90% வழக்குகளில் பயன்படுத்தப்படுகிறது). ஒப்பீட்டுக்கான பொருட்களைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கான அளவுகோல்கள் பொருளின் வகையைப் பொறுத்து அடையாளம் காணப்படுகின்றன - எடுத்துக்காட்டாக, , அத்தகைய அளவுகோல்கள் நிலை வாழ்க்கை சுழற்சி, பணியாளர்களின் எண்ணிக்கை, விற்கப்படும் அல்லது உற்பத்தி செய்யப்படும் பொருட்களின் வகை, இடம். அணுகுமுறையின் நன்மை நம்பகத்தன்மை - இந்த முறை தற்போதைய சந்தை நிலைமையை முடிந்தவரை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது என்று நம்பப்படுகிறது.

• செலவு முறைபொருளை மாற்றும் போது அல்லது மீட்டெடுக்கும் போது உரிமையாளர் ஏற்படும் செலவுகளின் அளவை நிர்ணயிப்பதை அடிப்படையாகக் கொண்டது. சாத்தியம் இனப்பெருக்கம்(சரியாக அதே பொருளை உருவாக்குதல்) மற்றும் மாற்று(அதே செயல்பாடுகளைச் செய்யக்கூடிய ஒரு பொருளை உருவாக்குதல்). செலவு முறை இரண்டு துணை வகைகளாகவும் பிரிக்கப்பட்டுள்ளது: நிகர சொத்து மதிப்பீட்டு முறை(அனைத்து சொத்துக்கள் மற்றும் பொறுப்புகளின் மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில்) மற்றும் கலைத்தல் முறை, எடுத்துக்காட்டாக, திவாலான நிறுவனங்களின் மதிப்பீட்டிற்கு பொருந்தும்.

• வருமான முறைபொருள் எதிர்காலத்தில் உரிமையாளருக்குக் கொண்டு வரக்கூடிய வருமானத்தின் அடிப்படையில் சந்தை விலையைக் கணக்கிடுவதை அடிப்படையாகக் கொண்டது. ஒரு வணிகத்தை அல்லது பத்திரங்களின் தொகுப்பை மதிப்பிடுவதற்கு வருமான முறை பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இந்த அணுகுமுறையின் முக்கிய சிரமம் தள்ளுபடி விகிதம் மற்றும் பணப்புழக்கத்தின் நியாயமான முன்னறிவிப்பை உருவாக்குவதாகும், எனவே நிபுணர் நிறுவனம் சார்ந்த தொழில்துறையை நன்கு அறிந்திருக்க வேண்டும். வருமான முறையின் தீமை கணக்கியல் தகவலைப் பயன்படுத்துவதாகும், இது உண்மையான செலவு குறிகாட்டிகளை பொய்யாக்கும்.

அனைவருடனும் புதுப்பித்த நிலையில் இருங்கள் முக்கியமான நிகழ்வுகள்யுனைடெட் டிரேடர்ஸ் - எங்களிடம் குழுசேரவும்

சந்தையில் உள்ள எந்தவொரு தயாரிப்புகளையும் போலவே, ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களுக்கும் விலை மற்றும் மதிப்பு உள்ளது (படம் 5.1 ஐப் பார்க்கவும்).

அரிசி. 5.1 செலவு, விலை மற்றும் செலவுகள்

சொத்து விலை - இது நடந்த ஒரு குறிப்பிட்ட கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனையின் விலை. எந்தவொரு உண்மையான முன்மொழியப்பட்ட பரிவர்த்தனையின் விலையும் சொத்தின் மதிப்புடன் தொடர்புடையதாக இருப்பதால், பெரும்பாலும் இந்த விதிமுறைகள் ஒன்றுக்கொன்று மாற்றாகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.

பரிவர்த்தனை விலை சந்தை மதிப்பிலிருந்து கணிசமாக வேறுபடலாம். இந்த வேறுபாடு அனலாக்ஸின் கிடைக்கும் தன்மை அல்லது சந்தை நிலைத்தன்மை போன்ற பல காரணங்களைப் பொறுத்தது. எனவே, 1993-1994 மற்றும் 1998-1999 நெருக்கடியின் போது. உக்ரைனில், விரைவாக பணத்தைப் பெறுவதற்காக, விற்பனையாளர்கள் பொருட்களின் விற்பனையை விரைவுபடுத்துவதற்காக 10-20% விலைக் குறைப்புக்கு விருப்பத்துடன் ஒப்புக்கொண்டனர். பெரும்பாலும் ஆரம்ப விலை வேண்டுமென்றே 15-20% உயர்த்தப்படுகிறது, பின்னர் பேரம் பேசும் போது அந்தத் தொகையை இழக்கும். சில நேரங்களில், பரிவர்த்தனையில் பங்கேற்பாளர்களின் தனிப்பட்ட யோசனைகளின் செல்வாக்கின் கீழ் விலை உருவாகிறது மற்றும் கணிக்க முடியாது.

விலை சொத்துக்கு சமமான பணமாகும்.

சொத்தின் சந்தை மதிப்பு போட்டி நிலைமைகளின் கீழ் திறந்த சந்தையில் விற்கப்படக்கூடிய அதிக வாய்ப்பு விலையாகும். இது கருதப்படுகிறது:

பரிவர்த்தனையின் தரப்பினரில் ஒருவர் சொத்தை விற்க வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை, மற்ற தரப்பினர் அதை வாங்க வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை;

கட்சிகள் பரிவர்த்தனையின் விஷயத்தை நன்கு அறிந்திருக்கிறார்கள் மற்றும் தங்கள் சொந்த நலன்களுக்காக செயல்படுகிறார்கள்;

o மதிப்பீட்டின் பொருள் வழங்கப்படுகிறது திறந்த சந்தைபொது சலுகை வடிவத்தில்;

பரிவர்த்தனை விலை என்பது மதிப்பீட்டின் பொருளுக்கு நியாயமான ஊதியம் மற்றும் பரிவர்த்தனையை முடிக்க மற்றொருவருக்கு ஊக்கம்;

பண வடிவில் வெளிப்படுத்தப்பட்ட ஒரு சொத்துக்கான கட்டணம். எனவே, சந்தை மதிப்பு பேச்சுவார்த்தைக்கு உட்பட்டது மற்றும் அதிகரிக்கலாம் அல்லது குறைக்கலாம்.

ஒரு சொத்தின் மதிப்பின் கருத்தை வெவ்வேறு கோணங்களில் பார்க்கலாம். இவ்வாறு, அவை சந்தை மதிப்பு, மாற்றுச் செலவு, நுகர்வோர், மறுசீரமைப்பு, முதலீடு, காப்பீடு, வரிவிதிப்பு மதிப்பு, கலைப்பு, ஆரம்ப, எஞ்சிய, ஒரு சொத்தை குத்தகைக்கு எடுக்கும் உரிமையின் இணை மதிப்பு, செயல்படும் நிறுவனத்தின் மதிப்பு மற்றும் தற்போதுள்ள பயன்பாட்டில் உள்ள சொத்து ஆகியவற்றை வேறுபடுத்துகின்றன. , முதலியன

நுகர்வோர் செலவு (ஏற்கனவே பயன்பாட்டில் உள்ள மதிப்பு) ஒரு சொத்தின் மதிப்பை சந்தையில் வைக்க விரும்பாத ஒரு குறிப்பிட்ட உரிமையாளருக்கு பிரதிபலிக்கிறது.

மாற்று செலவு மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் சரியான நகலை நிர்மாணிப்பதற்கான தற்போதைய விலையில் உள்ள செலவுகளால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. அதே கட்டடக்கலை தீர்வுகள் இங்கே பயன்படுத்தப்படுகின்றன கட்டிட கட்டுமானம்மற்றும் பொருட்கள், கட்டுமான மற்றும் நிறுவல் வேலைகளின் தரம் கூட, இனப்பெருக்கம் செய்யப்பட்ட பொருளின் கட்டடக்கலை தீர்வுகளின் வழக்கற்றுப்போதல் மற்றும் குறைபாடுகளை மீண்டும் உருவாக்குகின்றன.

மாற்று செலவு ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளை நிர்மாணிப்பதற்கான தற்போதைய விலையில் உள்ள செலவுகளால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, இதன் பயன்பாடு மதிப்புமிக்க பொருளின் பயன்பாட்டிற்கு சமமானது, ஆனால் புதியதாக கட்டப்பட்டது கட்டிடக்கலை பாணிநவீன வடிவமைப்பு தரநிலைகள் மற்றும் மேம்பட்ட பொருட்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகள், அத்துடன் நவீன உபகரணங்களைப் பயன்படுத்துதல்.

மாற்று செலவு ஒரு பொருளின் சரியான நகலை மீண்டும் உருவாக்குவதற்கான செலவுகளால் வெளிப்படுத்தப்படுகிறது, மேலும் மாற்று செலவு ஒரு செயல்பாட்டு அனலாக் உருவாக்கும் செலவுகளால் வெளிப்படுத்தப்படுகிறது.

முதலீட்டு செலவு - ஒரு சொத்தின் விலை, கொடுக்கப்பட்ட முதலீட்டு இலக்கை அடைய ஒரு குறிப்பிட்ட நபருக்கு அதன் லாபத்தின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. முதலீட்டாளரின் எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானம் மற்றும் அவர்களின் மூலதனத்தின் குறிப்பிட்ட விகிதத்தின் அடிப்படையில் முதலீட்டு மதிப்பு கணக்கிடப்படுகிறது, மேலும் அதன் சந்தை மதிப்பை விட அதிகமாகவோ அல்லது குறைவாகவோ இருக்கலாம். இந்த வகைமதிப்பு அகநிலை.

காப்பீட்டு செலவு ரியல் எஸ்டேட் பொருள்கள் அழிவின் (அல்லது அழிவின்) அச்சுறுத்தலுக்கு உள்ளான ஒரு பொருளின் மாற்றுச் செலவு அல்லது மாற்றுச் செலவு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படுகிறது. சொத்தை காப்பீடு செய்வதற்கான செலவின் அடிப்படையில், காப்பீட்டுத் தொகைகள், கொடுப்பனவுகள் மற்றும் வட்டி ஆகியவை தீர்மானிக்கப்படுகின்றன.

வரிவிதிப்பு செலவு சட்டப்பூர்வ நிறுவனங்கள் மற்றும் தனிநபர்களின் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்கள், ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் சந்தை அல்லது மாற்றுச் செலவு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர்களால் வரி ஆய்வுகளில் அங்கீகாரம் பெற்ற தரங்களால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. தற்போது, ​​ரியல் எஸ்டேட்டின் அத்தகைய மதிப்பீடு, ரியல் எஸ்டேட்டின் சரக்கு மதிப்பை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, நெறிமுறை முறையின்படி மேற்கொள்ளப்படுகிறது மற்றும் மாற்று செலவை அடிப்படையாகக் கொண்டது.

கலைப்பு மதிப்பு ஒத்த பொருட்களின் இயல்பான சேவை வாழ்க்கையை விட குறைவான காலப்பகுதியில் சொத்து அந்நியப்படுத்தப்பட வேண்டுமா மற்றும் சுத்தமாக இருந்தால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது ஒரு தொகை பணம், ஒரு சொத்தின் உரிமையாளர் கலைப்பு அல்லது கட்டாய விற்பனையின் போது பெறலாம்.

அகற்றும் செலவு ஒரு சொத்தின் உரிமையாளர் சொத்தின் முழுமையான கலைப்புக்குப் பிறகு பெறக்கூடிய நிகரப் பணமாகும்.

முதன்மை செலவு ரியல் எஸ்டேட் பொருள் - அதன் பயன்பாடு தொடங்கும் நேரத்தில் பொருளைப் பெறுதல் அல்லது உருவாக்குவதற்கான உண்மையான செலவுகள்.

எஞ்சிய மதிப்பு ரியல் எஸ்டேட் பொருள் - தேய்மானம் மற்றும் தேய்மானத்தை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளும் பொருளின் விலை.

ஏற்கனவே பயன்பாட்டில் உள்ள சொத்தின் மதிப்பு - சந்தையில் சாத்தியமான விற்பனையின் நிலைமைகளில் அதன் செயல்பாட்டின் தொடர்ச்சியின் அடிப்படையில் சொத்தின் சந்தை மதிப்பு.

நிறுவனத்தின் செயல்பாட்டு செலவு - ஒரு சொத்து வளாகத்தின் விலை, உருவாக்கப்பட்ட உற்பத்தியின் செயல்பாட்டின் முடிவுகளுக்கு ஏற்ப தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

இணை மதிப்பு - கடனைப் பெறுவதற்கான நோக்கத்திற்கான மதிப்பு.

சிறப்பு வசதிகளின் செலவு - பொருட்களின் விலை, அவற்றின் குறிப்பிட்ட பண்புகள் காரணமாக, சந்தையில் விற்க முடியாது.

வாடகை உரிமைகள் செலவு ரியல் எஸ்டேட் பொருள் - பொருளைப் பயன்படுத்துவதற்கும் அகற்றுவதற்கும் உரிமைக்கான ஒரு முறை பணம்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் விலை பல காரணிகளைப் பொறுத்தது, அவை பின்வருமாறு தொகுக்கப்படலாம்.

1. ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் குறிப்பிட்ட பரிவர்த்தனைகளுக்கான விலைகளின் சராசரி அளவை புறநிலை காரணிகள் தீர்மானிக்கின்றன. அவற்றில், நாம் முன்னிலைப்படுத்த வேண்டும்: மேக்ரோ பொருளாதாரம், பொது சந்தை நிலைமைகளுடன் தொடர்புடையது (வரிகள், கடமைகள், டாலர் மாற்று விகிதத்தின் இயக்கவியல், பணவீக்கம், வேலையின்மை, ஊதிய நிலை மற்றும் நிலைமைகள், ரியல் எஸ்டேட் தேவை, வெளிநாட்டு பொருளாதார நடவடிக்கைகளின் வளர்ச்சி) ; நுண்ணிய பொருளாதார, குறிப்பிட்ட பரிவர்த்தனைகளின் சிறப்பியல்பு புறநிலை அளவுருக்கள்.

2. வெகுஜன உணர்வு மற்றும் உளவியல் இயல்பு (பாரிய விளம்பரம், பணவீக்க எதிர்பார்ப்புகள், அனுதாபம், விழிப்புணர்வு, முதலியன) நிகழ்வுடன் தொடர்புடைய காரணிகள்.

3. உடல் காரணிகள்: இடம் - மையத்திலிருந்து தூரம், உள்கட்டமைப்பு மற்றும் போக்குவரத்து இணைப்புகளின் வளர்ச்சியின் அளவு, கட்டடக்கலை மற்றும் ஆக்கபூர்வமான தீர்வுகள், சொத்தின் நிலை, கிடைக்கும் தன்மை பயன்பாடுகள், சுற்றுச்சூழல் மற்றும் நில அதிர்வு காரணிகள்.

4. விலை மற்றும் விற்பனையின் வேகத்தை பாதிக்கும் காரணிகள்: ஒத்த சலுகைகளின் எண்ணிக்கை, நகரத்தின் ஒரு குறிப்பிட்ட பகுதியில் இந்த குறிப்பிட்ட வகை சொத்துக்கான தேவையுடன் அவற்றின் உறவு; பொருளின் புறநிலை குறைபாடுகள்; பகுதியின் கௌரவம்; பகுதியில் சுற்றுச்சூழல் நிலைமை; போக்குவரத்து இணைப்புமற்றும் பகுதியின் உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடு; வீட்டில் சமூக ஒற்றுமை; பரிவர்த்தனையின் தன்மை ("நேரடி அல்லது "எதிர்" விற்பனை"); பொருளின் சட்ட "தூய்மை".

எந்தவொரு செயல்பாட்டின் முக்கிய அளவுகோல் இரு தரப்பினருக்கும் அதன் லாபம் என்று உலக அனுபவத்திலிருந்து அறியப்படுகிறது. இருப்பினும், இந்த கருத்துக்கு ஒவ்வொருவரும் தங்கள் சொந்த அர்த்தத்தை வைக்கிறார்கள். ஒன்று, பணம் முதலில் வருகிறது. அத்தகைய விற்பனையாளர் தனது வாடிக்கையாளருக்கு விலையைக் குறைக்காமல் நீண்ட நேரம் காத்திருக்க முடியும். மற்றவர்களுக்கு, முடிந்தவரை விரைவாக இலவச நிதியைப் பெறுவது முக்கியம். இந்த வழக்கில், செயல்பாட்டின் வேகம் முதலில் வருகிறது மற்றும் "நேரம் பணம்" கொள்கை பொருந்தும். மூன்றாவது நம்பகமான வாங்குபவரை விரும்புகிறது, அவர் கட்டண அட்டவணைக்கு இணங்க உத்தரவாதம் அளிக்க முடியும். பேச்சுவார்த்தைகளின் போது முன்னுரிமைகளும் மாறுகின்றன. புறநிலை காரணிகள் மற்றும் அவர்களின் சொந்த நோக்கங்களை திறமையாக சமநிலைப்படுத்துவதன் மூலம், வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவர் பரஸ்பர நன்மை பயக்கும் பரிவர்த்தனையை முடிக்க முடியும் மற்றும் அதன் முடிவுகளில் ஏமாற்றமடையக்கூடாது.