Апартаменты определение в нормативных документах. Чем отличаются апартаменты от квартиры: недостатки, преимущества, в чем разница статуса недвижимости. От ттк до мкад

Апартаменты или квартира? Какие права и обязанности у владельцев апартаментов? Как признать право собственности на апартаменты? Какие юридические проблемы возникают у покупателя апартаментов?

Автор: . Запись на консультацию по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30. Сопровождение сделок по приобретению апартаментов. Представительство в суде по спорам, связанным с апартаментами, в том числе по искам о признании права собственности, о расторжении договора о приобретении апартаментов в случае, если выясниться, что их строительство велось незаконно.

В последнее время на рынке недвижимости Москвы и некоторых других крупных городов увеличивается доля предложения так называемых апартаментов. Слово “апартаменты” звучит солидно, располагаются предлагаемые к приобретению объекты недвижимости в престижных местах, таких как Москва-Сити, поэтому часто покупатели только после приобретения обнаруживают, что купили вовсе не квартиру, а объект недвижимости, имеющий совсем другой правовой статус.

Название “апартаменты” ранее встречалось в Приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи», где под "аппартаментами" понимали по сути только объекты туристической инфраструктуры (один из видов номеров гостиниц и иных объектов размещения), однако в настоящее время данный приказ утратил силу, кроме того в нем по сути содержалась просто определенная классификация номеров, а не определение отдельных видов недвижижимости. Термин "апартаменты" используется маркетологами и риэлторами для наименования нежилых помещений, юридически не являющихся квартирами, однако фактически по их мнению пригодных для проживания в них. В таких помещениях есть оборудованные для проживания комнаты, кухни, санузлы и другие удобства. Апартаменты в Москве часто рекламируются под видом жилых помещений и их нежилой статус выясняется только при изучении документов.

Возникает вопрос, почему же нельзя назвать апартаменты квартирами? Ответить на данный вопрос довольно просто, если открыть жилищный кодекс и ознакомиться с законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса “Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства”.

Что делают ушлые застройщики в ситуации, когда построить дом с квартирами хочется, но это невозможно сделать в связи с тем, что не выполняются какие-либо обязательные требования к жилым помещениям? Они строят дом, оборудуют в нем помещения, выглядящие как квартиры, и продают их под гордым наименованием “апартаменты”.

При этом можно обойти множество обязательных требований. Например, запрет располагать жилые помещения над нежилыми, нормы инсоляции (освещенности), расстояния от дороги, шумоизоляции и другие. Данные нормы придуманы не просто так, а призваны обеспечить комфортное проживание в жилых помещениях. Апартаменты в Москве и других городах часто располагаются в плотной офисной застройке, в домах вплотную примыкающих к магистралям и в других подобных местах.

То есть при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.

Но даже если вы проверили качество строительства апартаментов с привлечением сторонних экспертов и место их расположения вас полностью устраивает, не думайте что с момента вступления в право собственности вы получите тот же объем прав, что и владельцы квартир.

Фактически вы покупаете нежилое помещение. То есть помещение, находящееся в одном ряду с офисами, складами. И согласно законодательству вы должны использовать это помещение по назначению - в качестве нежилого - т.е. под офис, магазин, склад или иным подобным образом.

Использовать апартаменты для постоянного проживания вы права в соответствии с законодательством не имеете, для проживания используются жилые помещения.

Зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства также невозможно. При этом нужно отметить, что сейчас внесен в Госдуму законопроект, ужесточающий ответственность за незаконное проживание без регистрации в определенном помещении.

Конечно, можно делать скидку на несовершенство нашего правоприменения и надеяться, что участковый не будет обходить все нежилые помещения и проверять основания нахождения там граждан и их постоянного проживания, но в любом случае юридическая проблема сохраняется.

Еще больше вопросов возникает если у вас есть дети и вы хотите с ними проживать в апартаментах. Как известно, местом жительства детей является место жительства их родителей и у органов опеки могут возникнуть вопросы почему дети проживают в нежилом помещении фактически. Также вы не сможете устроить детей в детский сад рядом с местом проживания, возникнут проблемы с медицинским обслуживанием. Конечно, можно пользоваться платными услугами, но сама проблема есть.

То есть, чтобы избежать данных юридических проблем апартаменты в Москве или другом городе покупать имеет смысл только если не планируется постоянно там проживать, а использовать в качестве резиденции при приезде в город. Либо в качестве второго объекта недвижимости при наличии регистрации в том же городе. В остальных случаях не исключено возникновение проблем, решать которые, кончено, можно, учитывая российские реалии, но для владельцев квартир таких проблем вообще возникать не должно.

Также на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг. Платить придется скорее всего больше чем в аналогичных случаях платили бы владельцы квартир и у владельцев апартаментов намного меньше маневра для смены не устраивающей их управляющей компании.

Если договор на приобретение апартаментов заключается в период, когда дом еще не построен, инвестор несет повышенные риски по сравнению с приобретателями квартир на этапе строительства при прочих равных условиях. Так, если у застройщика возникают проблемы, на помощь городских властей в их решении, как это происходит в случае строительства жилых домов в Москве, рассчитывать обычно не приходится. Кроме того, используемые при реализации прав на апартаменты в Москве схемы часто являются “серыми” (вексельная схема, предварительный договор, агентский договор), что затрудняет в будущем отстаивание прав в суде. Хотя у автора есть довольно большая положительная практика по признанию права собственности на нежилые помещения в районных судах города Москвы и суды чаще всего встают на сторону граждан даже при наличии сомнительных схем привлечения денежных средств, защищать права сложнее если помещение по сути нежилое.

Есть, конечно, в приобретении апартаментов и плюсы. Прежде всего это более низкая, иногда более чем на 20-30% цена чем на аналогичные по параметрам квартиры, а также выгодное расположение домов. Но необходимо взвесить все риски и хорошо подумать, прежде чем принять окончательное решение.

Если Вам необходимо сопровождение сделки по приобретению апартаментов или признание права собственности на апартаменты через суд, а также если возник конфликт с застройщиком или управляющей компанией, обращайтесь в группу компаний “Правовая защита” по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30.

http://сайт/clauses/2013/03/03/chto_takoe_apartanemty_apartamenty_v_moskve.html Р§С‚Рѕ С‚Р°РєРѕРµ Р°РїР°СЂС‚Р°РјРµРЅС‚С‹ Рё РєР°РєРёРµ СЋСЂРёРґРёС‡РµСЃРєРёРµ Рё РёРЅС‹Рµ СЂРёСЃРєРё РЅРµСЃРµС‚ РїРѕРєСѓРїР°С‚РµР»СЊ Р°РїР°СЂС‚Р°РјРµРЅС‚РѕРІ. Р§РµРј Р°РїР°СЂС‚Р°РјРµРЅС‚С‹ РѕС‚Р»РёС‡Р°СЋС‚СЃСЏ РѕС‚ РєРІР°СЂС‚РёСЂ. РђРїР°СЂС‚Р°РјРµРЅС‚С‹ РІ РњРѕСЃРєРІРµ. %D7%F2%EE+%F2%E0%EA%EE%E5+%E0%EF%E0%F0%F2%E0%EC%E5%ED%F2%FB+%E8+%EA%E0%EA%E8%E5+%FE%F0%E8%E4%E8%F7%E5%F1%EA%E8%E5+%E8+%E8%ED%FB%E5+%F0%E8%F1%EA%E8+%ED%E5%F1%E5%F2+%EF%EE%EA%F3%EF%E0%F2%E5%EB%FC+%E0%EF%E0%F0%F2%E0%EC%E5%ED%F2%EE%E2.+%D7%E5%EC+%E0%EF%E0%F0%F2%E0%EC%E5%ED%F2%FB+%EE%F2%EB%E8%F7%E0%FE%F2%F1%FF+%EE%F2+%EA%E2%E0%F0%F2%E8%F0.+%C0%EF%E0%F0%F2%E0%EC%E5%ED%F2%FB+%E2+%CC%EE%F1%EA%E2%E5..html

Термин «апартаменты» активно используется в России на протяжении последних десяти лет. И если раньше это понятие было нечетким и размытым, то сегодня под ним подразумевается абсолютно конкретный вид недвижимости. «Апартаментами» называют:

Роскошные номера в отелях;
Просторные квартиры, расположенные в престижных жилых комплексах;
Квартиры с панорамным остеклением.

Несмотря на то, что российское законодательство уже давно дало четкое определение понятию «апартаменты», их правовой статус до сих пор вызывает сомнения у некоторых экспертов.

«Рассмотрим, какие же плюсы и минусы имеет новый формат недвижимости, а также попытаемся дать точное определение его правового статуса»

С юридической точки зрения термин «апартаменты» расшифровывается действующим законодательством довольно скудно. До апреля 2011-го года действовал приказ Ростуризма № 86 от 21.07.2005 г. (ныне утративший силу), согласно которому под апартаментом подразумевался номер, площадь которого не менее 40! квадратных метров, состоящий из двух и более жилых комнат и оснащенный полным санузлом и кухонным оборудованием.

В январе 2011-го года был издан приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35 (вступивший в действие 15.04.2011г.), согласно которому апартамент не может рассматриваться как отдельный вид недвижимости. Под этим словом подразумевается одна из высших категорий номеров, расположенных в средствах размещения. К последним относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и прочие объекты. Иными словами, апартамент - это комфортабельный номер в любом из средств размещения, который оборудован мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначен для временного проживания.

Так выглядит ситуация с правовой точки зрения. Но, по словам специалистов, на практике сегодня выделяются четыре основных вида апартаментов:

Сервисные апартаменты;
Апарт-отели;
Кондо-отели.

Помещения, расположенные в трех первых категориях недвижимости, сдаются в аренду (как долгосрочную, так и краткосрочную). Вне зависимости от того, на какой период арендованы номера, всем проживающим в них обеспечивается гостиничное обслуживание. Но существует и такой вид отелей, в которых недвижимость можно приобрести в собственность. Это кондо-отели. Как правило, часть номеров в них сдается в аренду, а часть выставляется на продажу.

Главной причиной их появления в России (в частности, в Москве) стал дефицит площадок под жилое строительство, а также не восстановившийся после кризиса низкий спрос на офисные помещения. Несколько факторов, в том числе и постановление московского правительства № 714-ПП, вводящее запрет на точечное строительство, вынудило столичных девелоперов искать обходные пути для спасения своих инвестиций.

Переход к новому формату недвижимости (апартаментам) стал для столичных застройщиков оптимальным вариантом. Сегодня многие девелоперы превращают офисные здания в небольшие блоки, которые оборудованы всем необходимым для комфортного проживания, после чего сдают такие блоки в аренду либо продают. Таким образом в рамках одного проекта застройщику удается сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади. Но стоит учесть, что жилыми помещениями апартаменты могут называться только условно.

В чем отличие апартаментов от классических квартир?

Главным отличием апартаментов от классических квартир является юридический статус. В соответствии со ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся следующие объекты:

Жилой дом (часть жилого дома);
Квартира (часть квартиры);
Комната.

Необходимой характеристикой любого вида жилья служит его функциональное назначение. Согласно российским законам жилым является изолированное помещение, которое подходит для постоянного проживания граждан и соответствует установленным санитарным и техническим нормам, а также иным требованиям законодательства.

Гостиницы (апартаменты), дома отдыха, санатории, пансионаты, отели и прочие средства размещения имеют другое функциональное назначение. Они используются для временного пребывания граждан, в отличие от мест их постоянного жительства.

Таким образом, с правовой точки зрения апартаменты являются нежилым помещением, даже несмотря на тот факт, что при возведении объекта застройщик может соблюдать все необходимые технические и санитарные нормы.

Минусы апартаментов

Стоит отметить, что наличие таких негативных факторов, как статус нежилого помещения и невозможность прописки, не отпугивает от апартаментов потенциальных покупателей. Это объясняется тем, что их контингент довольно специфичен - топовые менеджеры крупных компаний, сотрудники иностранных фирм, бизнесмены, большую часть времени проводящие в командировках.

Для таких людей главное значение имеет месторасположение объекта и наличие гостиничного сервиса, а вовсе не проблема прописки. Кроме того, интерес к покупке апартаментов нередко проявляют клиенты, у которых уже есть собственное жилье, иногда даже не одно.

Плюсы апартаментов

Безусловно, помимо минусов у апартаментов имеются и свои плюсы. К главным достоинствам такой недвижимости можно отнести ее выгодное месторасположение (владельцы апартаментов могут жить в непосредственной близости от места работы, иногда даже в том же здании). Жители апартаментов получают возможность пользоваться гостиничным сервисом и услугами торгово-развлекательных заведений, входящих в структуру комплекса.

К несомненным плюсам апартаментов можно отнести и свободу в оформлении таких помещений. Помимо этого, категория нежилого помещения дает возможность регистрировать в нем юридические лица. Это очень удобно для некоторых компаний, так как позволяет организовать в апартаментах представительные «front office» с переговорными комнатами.

Термин «апартаменты» на российском рынке недвижимости появился сравнительно недавно. Большинство покупателей, приобретая такое помещение, считают его полноценной жилой квартирой. И только после совершения покупки они обнаруживают, что это не жилая недвижимость, а объект с совершенно другим правовым статусом.

Чтобы избежать подобных проблем, следует знать, что приобретение апартаментов имеет свои особенности и достаточное количество «подводных камней» . Важно выяснить, в чем отличие апартаментов от квартиры и какие плюсы и минусы такое приобретение несет покупателю.

По законодательству РФ под апартаментами подразумеваются номера высшей категории площадью не менее 40 кв м с двумя и более жилыми комнатами, оборудованные санузлом и кухней. Как правило, они располагаются в гостиницах, отелях, мотелях, домах отдыха, санаториях и других объектах. Таким образом, апартаменты не являются жилым помещением и могут использоваться только для временного проживания.

Хотя истинным назначением апартаментов является именно проживание, фактически они относятся к коммерческой недвижимости

Такие помещения реализуются в зданиях, имеющих статус гостиницы, или в многофункциональных комплексах.

Рынок недвижимости предлагает гостиничные и офисные апартаменты премиум-класса и эконом-класса. Гостиничные апартаменты разделяются на несколько типов:

апартаменты;
номера в апарт-отелях;
сервисные апартаменты;
номера в кондо-отелях.

Первые три типа апартаментов сдаются в аренду без права их покупки. Жилье в кондо-отелях можно купить в собственность. Часть апартаментов в таких отелях сдается в аренду, а другая часть, как правило, выставляется на продажу. Можно проживать в приобретенных апартаментах самому, размещать в них гостей, а также сдавать их в аренду.

Деловые или офисные апартаменты - это отдельная категория, которая представляет собой жилое помещение в многофункциональных бизнес-центрах. Ими пользуются организации или корпорации, желающие разместить свой персонал как можно ближе к офису. Офисные апартаменты можно купить или арендовать.

Главное, что отличает апартаменты от - это наличие другого юридического статуса. По ЖК РФ квартира - это изолированное помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам, предназначенное для постоянного проживания. Апартаменты же не относятся к жилому фонду и должны использоваться как временное жилье, даже если при их возведении соблюдены все технические и санитарные нормы. С разницей в юридическом статусе в основном и связаны все плюсы и минусы апартаментов.

Минусы проживания в апартаментах

Отсутствие постоянной прописки. Для проживания в апартаментах можно оформить только временную регистрацию на 5 лет с последующим продлением, что несет определенные проблемы. Владелец такого жилья не имеет возможности встать на биржу труда и обзавестись ИНН. При этом получить временную регистрацию можно только в апартаментах, обладающих статусом апарт-отеля или гостиницы. При покупке жилья обязательно нужно выяснять у застройщика статус строящегося или уже возведенного здания, дабы не оказаться в затруднительном положении без возможности зарегистрироваться.
Более высокая стоимость коммунальных услуг. значительно ослабят данный фактор. Стоимость жилищно-коммунальных услуг для апартаментов рассчитывается по тарифам, действующим для нежилых помещений, которые существенно выше тарифов для квартиры. Особенно это касается отопления и горячего водоснабжения.
Более высокий налог на жилье. Налог на апартаменты, как на нежилое помещение, выше, чем на квартиру.
Отсутствие льгот и субсидий. Потому как апартаменты не являются жилым помещением, их владелец не имеет право претендовать на жилищные субсидии и имущественный вычет.
Трудности в получении ипотечного кредита. Не все банки предоставляют кредит на покупку апартаментов. Если же банк все-таки выдает такой кредит, покупатель апартаментов в этом случае является кредитором «пятой очереди».
Наличие неподходящих соседей. Зачастую различные фирмы используют нежилые помещения в качестве офиса. Такого неудобного «соседа» и рискует заполучить владелец апартаментов.

Плюсы проживания в апартаментах

Удобное месторасположение. Зачастую апартаменты располагаются в центре города или в бизнес-центрах. Это позволяет сэкономить время на дорогу до офиса. Также большое значение имеет близость всех важных городских объектов.
Выгодная цена. Стоимость апартаментов на 15-25 % ниже, чем стоимость квартир, в зависимости от района и степени комфортности проживания.
Свобода перепланировки. По закону апартаменты не являются жильем, поэтому их владелец имеет право на любое переустройство помещения без какого-либо согласования с государственными органами.
Удобная инфраструктура. Если апартаменты находятся в многофункциональном комплексе, то на его первых этажах или же на близлежащей территории обычно располагаются SPA-центры, рестораны, фитнес-клубы, магазины и отделения банков.
Выгодные инвестиции. Апартаменты можно сдать в аренду или выгодно перепродать, так как стоимость данной категории жилья растет, несмотря на кризис.
Апартаменты чаще всего покупают люди, у которых уже есть жилье, и вопрос регистрации для них не актуален. Как правило, они приобретают второе жилье с целью выгодной инвестиции. Можно сдавать помещение в аренду и получать хорошую прибыль. Также апартаменты часто покупают деловые люди, желающие проживать поближе к своей работе.

В целом, приобретение апартаментов считается выгодным капиталовложением, несмотря на определенные минусы. Военным, молодым семьям и другим категориям граждан, имеющим какие-либо льготы, покупка апартаментов вряд ли выгодна, если у них нет второго жилья. Ведь в этом случае они лишаются многих привилегий.

Цены на покупку и аренду апартаментов

В настоящий момент на рынке новостроек Москвы апартаменты занимают треть от проданного жилья. Покупателей привлекает прежде всего их цена, которая в среднем на 20 % процентов ниже, чем стоимость квартир. Цена квадратного метра в апартаментах бизнес-класса дешевле на 15 %, комфорт-класса - на 10 %. Стоимость аренды апартаментов и квартир отличается незначительно.

Более низкая стоимость апартаментов обусловлена тем, что при возведении застройщик не обязан обеспечивать их инфраструктурой: школами, поликлиниками, детскими садами и другими социальными объектами. Зачастую апарт-комплексы возводятся в густонаселенных центрах, где детские учреждения переполнены. Кроме этого, при строительстве апартаментов технические и санитарные нормы по звукоизоляции, освещению и т. п. не такие жесткие, как при возведении квартир, что тоже влияет на цену.

Сколько будут стоить апартаменты в Москве и у моря

В Москве большое количество апартаментов сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити». Стоимость их - от $8 500 за 1 кв м. Арендная ставка зависит от местоположения жилья, его площади, дизайна и материалов для отделки. Аренда апартаментов-студии с фирменным дорогим дизайном и площадью 115 кв м в «Москва-сити» составляет около $18 000 в месяц, а аренда студии с обычным «евроремонтом» площадью около 107 кв м - от $8 500 до $11 000 в месяц. Стоимость коммунальных услуг - от $800 до $2000 в месяц.

Большой популярностью пользуются апартаменты, расположенные у моря. Чаще всего их сдают в аренду. В туристический сезон в Черногории и Болгарии можно снять апартаменты на семью из 4 или 6 человек за 50-100 € в сутки. В Испании и Италии стоимость аренды таких же апартаментов составит от 100 до 150 € в сутки.

Аренда апартаментов на двоих, расположенных на берегу Черного моря в Крыму, обойдется в сумму от 12500 рублей и более

Покупка апартаментов у моря, например, в Болгарии обойдется в 2500 € за 1 кв м. В Крыму стоимость квадратного метра апартаментов составляет от 3000 $.

Налог на капитальный ремонт – платить или нет? По ссылке вы найдете анализ данного налога и рекомендации, которые должны вам помочь.

Как построить бизнес на сдаче апартаментов в аренду

Приобретение апартаментов с целью сдачи их в аренду - это достаточно выгодный бизнес. По оценкам специалистов, это может принести до 10 % годовых от капиталовложений. При этом доходность такого бизнеса зависит от расположения апартаментов, их класса, транспортной доступности и наличия инфраструктуры. Все это важно учитывать, покупая недвижимость.

Найти нанимателя жилья можно с помощью простых маркетинговых ходов: рекламной кампании или путем обращения в специальное агентство, помогающее найти клиентов. Далее остается заключить с нанимателем договор аренды и получить деньги. Свою деятельность необходимо оформить в налоговой инспекции, потому как любые доходы облагаются налогом, а их сокрытие ведет к штрафным санкциям.

По подсчетам специалистов, при сдаче в аренду однокомнатных апартаментов с ежемесячной оплатой от 35 до 40 тыс. рублей приобретение жилья окупится через 10-12 лет. При этом сюда не входят расходы на оплату коммунальных услуг, ремонт и прочие платежи.

Поэтому, затевая бизнес на сдаче апартаментов в аренду, следует учитывать, что стабильный доход появится не сразу, а только через определенное время

Одноклассники

Добрый день! какая средняя стоимость за 1 кв.м (имеется ввиду апартаментов) на Крымском побережье в непосредственной близости от моря? если брать главным критерием местоположение (западное/восточное побережье)

Понятие «апартаменты» для советского человека было прочно связано с заграницей. Только несколько лет назад строительство апартаментов развернулось и в России, особенно в крупных городах – Москве и Санкт-Петербурге. На 2014 г. в Москве насчитывалось около 2 млн кв. м апартаментов, а в объемах продаж новостроек апартаменты составили в среднем 40%. Вместе с окончанием строительства первого здания апартаментов возник вопрос об его управлении, обслуживании и эксплуатации.

В этой статье вы прочитаете:

Особенности эксплуатации апартаментов
Правовой статус апартаментов

С правовой точки зрения понятие эксплуатации апартаментов расшифровывается в соответствии с приказом Минспорттуризма России от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» как одна из высших категорий номеров, расположенных в гостиницах и предназначенных для временного проживания.

В жилищном законодательстве понятие «апартаменты» отсутствует. Статья 15 ЖК РФ признает жилым помещением изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Статья 228 ГК РФ указывает, что «жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи». То есть необходимой характеристикой любого жилья служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. К жилым помещениям Жилищный кодекс РФ относит квартиру, часть квартиры, жилой дом, часть жилого дома, комнату. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются отдельными законодательными актами РФ.

Принятие вымороченного имущества в муниципальную собственность

Норма о функциональном предназначении жилого помещения является императивной. Она не может быть изменена или вовсе отменена по соглашению сторон. Пользователь жилья не имеет права заключать договоры, меняющие целевое использование жилых помещений. Об этом однозначно говорится, в частности, в рамках совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В пункте 38 указанного документа даются следующие разъяснения: «Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными».

Апартаменты - новый тип недвижимого имущества, в котором все помещения нежилые.

Апартаменты в зданиях, гостиницах, санаториях имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания, отдыха или лечения. В отличие от них, под местом жительства понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Это указано в ст. 20 ГК РФ. При этом возможность регистрации по месту жительства не ставится в зависимость от права собственности на это помещение.

Апартаменты - новый тип недвижимого имущества, в котором все помещения нежилые. По договору об инвестировании строительства инвесторами приобретается право собственности на нежилое помещение бытового обслуживания. Апартаменты могут использоваться для временного проживания, но указанный тип зданий не является многоквартирным домом (далее - МКД).

После ввода здания в эксплуатацию должно начаться его управление, которое обеспечит благоприятные и безопасные условия временного проживания граждан, надлежащее содержание имущества общего пользования, а также предоставление коммунальных услуг. К имуществу общего пользования можно отнести общие помещения дома, крыши, ограждающие и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения, и т. п.

Здесь возникает важный вопрос: как определить собственника имущества общего пользования, который должен нести ответственность за надлежащее управление им?

Собственник имущества общего пользования апартаментов

Вариант первый

Собственник здания (кроме апартаментов) - застройщик.

В случае если право собственности на помещения общего пользования зарегистрировано на застройщика, именно он будет решать все вопросы обслуживания данного имущества. У собственников апартаментов отсутствуют права на общее имущество, отсутствует само понятие общего имущества, которое есть у собственников в МКД.

Следовательно, на данные правоотношения не распространяется действие жилищного законодательства. В таком случае договор заключается между застройщиком как единым собственником помещений общего пользования и подрядной организацией. Здесь прямое применение норм гражданского законодательства - стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Скорее всего это будет смешанный вид договора (разд. III «Общая часть обязательственного права»; гл. 37 «Подряд», гл. 39 «Возмездное оказание услуг», гл. 52 «Агентирование» и пр. ГК РФ).

Предоставление земельного участка МКД

Владельцы апартаментов могут возмещать расходы застройщику. Их взаимоотношения будут строиться в рамках договора инвестирования строительства или иного договора. Кроме того, владельцы апартаментов оплачивают коммунальные услуги. Поскольку на них не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг, тарифы рассчитываются по ставкам для нежилых помещений.

Апартаменты могут использоваться для временного проживания, но указанный тип зданий не является МКД.

Вариант второй

Право собственности на здание (кроме апартаментов) ни за кем не зарегистрировано.

В данном случае имущество общего пользования будет принадлежать всем собственникам апартаментов и других нежилых помещений на праве общей собственности.

Данный вывод подтверждается судебной практикой - п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий». В нем указано, что «право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как же собственники нежилых помещений должны договариваться об управлении общим имуществом?

Данная ситуация прямо не предусмотрена действующим законодательством. Однако в подп. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ сказано, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, разрешает применять нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст. 44-48 ЖК РФ. Из чего можно сделать вывод, что в нежилом здании, в котором в качестве самостоятельных объектов выделены нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности разным лицам, возникают отношения по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

Жилищное законодательство в нежилых зданиях можно применять только к отношениям пользования общим имуществом посредством проведения общих собраний собственников помещений.

Эти отношения можно приравнять, так же как и в МКД, к отношениям общей долевой собственности. Следовательно, собственникам нежилых помещений в здании, как и собственникам квартир, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество - общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (аналогия со ст. 289 и 290 ГК РФ).

Правовой статус земельного участка МКД

Такая доля в праве собственности не отчуждается отдельно от помещения и дает ее обладателю право принимать участие в общем собрании собственников с голосом, размер которого пропорционален доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (аналогия со ст. 48 ЖК РФ). Кроме того, бремя содержания общего имущества в таком здании несут все сособственники помещений, каждый соразмерно своей доле в праве на общее имущество (аналогия со ст. 249 ГК РФ).

Все вопросы управления общим имуществом здания, в т. ч. вопрос о возможности предоставить отдельные части такого имущества в пользование третьим лицам, решаются общим собранием собственников помещений (аналогия со ст. 44 ЖК РФ).

Особое внимание надо обратить на то, что жилищное законодательство в нежилых зданиях можно применять только к отношениям пользования общим имуществом посредством проведения общих собраний собственников помещений. То есть собственники апартаментов могут на общем собрании выбрать организацию для содержания и обслуживания общего имущества и предоставления коммунальных услуг и обговорить условия такого договора.

Иные нормы жилищного законодательства на отношения к зданиям с нежилыми помещениями не распространяются.

Нормы ст. 158 ЖК РФ об установлении размера платы за содержание и ремонт в этом случае применены быть не могут. У органов местного самоуправления нет обязанности устанавливать тарифы для нежилого фонда согласно ч. 4 ст. 158, ч. 7 ст. 5, ст. 14 ЖК РФ. Статья 161 ЖК РФ предусматривает стандарты управления МКД, где главной функцией является обеспечение благоприятного проживания, что не может относиться к нежилым помещениям. Статья 7 ЖК РФ запрещает применение законодательства по аналогии в случае, если это противоречит существу отношений. Данный вывод подтверждается судебной практикой.

Практика не противоречит постановлению ВАС РФ № 25, поскольку оно дает отсылку исключительно к ст. 44-48 ЖК РФ.

Так, в решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 отмечено, что спорное помещение (апартаменты) «…не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации апартамент есть номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование.

Средства размещения представляют собой помещения, имеющие не менее пяти номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов.

Данный вывод суда основан на ныне действующих нормативных актах».

Также ФАС Уральского округа (постановление от 23.08.2010 № Ф09-5956/10С6 по делу № А50-3584/2010) указал, что «гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения - к жилым помещениям».

В заключение можно сказать, что при покупке апартаментов гражданам необходимо задуматься о дальнейшей эксплуатации апартаментов и обслуживании такого недвижимого имущества. Представляется целесообразным разработать отдельные нормативные акты, посвященные обслуживанию апартаментов, во избежание путаницы, которая часто возникает при применении законодательства по аналогии.

Что такое апартаменты

Апартаменты квартирные и апартаменты гостиничные Отличия

Как купить апартаменты в Москве в 2016?

Стоит ли покупать апартаменты

Или как покупают то, чего не существует?

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская Палата Московской области

Что такое апартаменты

На вопрос: «Как купить апартаменты в Москве?», многие ответят, что это несложно, если есть соответствующая сумма. И ошибутся!

Деньги, не главная из проблем, с которой столкнется покупатель апартаментов. Первая из них — что он покупает. Дело в том, что юридически в современной России понятия апартаменты не существует, и это крайне осложняет покупку.

Что такое апартаменты и как купить апартаменты в Москве? Как купить то, чего в России не существует?

Апартаменты это:

В толковом словаре Ожегова значение слова апартаменты — большое парадное жилое помещение.

Название «апартаменты» многим знакомо по литературе, кто-то пользовался апартаментами для проживания во время поездок по Европе. За последние 25 лет некоторые российские граждане приобрели апартаменты в Европе, на морском побережье в Турции для собственного временного проживания, для сдачи их в аренду.

После 2010 года на рынке недвижимости Москвы наравне с понятными всем россиянам квартирами (жилой недвижимостью) появилось значительное предложение апартаментов и в настоящее время количество таких предложений растет.

Апартаменты для большинства покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты. В Жилищном кодексе перечислены жилые помещения: жилые дома, часть жилого дома, квартиры часть квартиры, комната.

Если сравнивать зарубежные апартаменты и Российские, и там и там, это те же квартиры, в которых так же как в обычных квартирах есть жилые комнаты, кухня, санузел (а то и несколько), как правило, в апартаментах есть лоджия или балкон. Отличие апартаментов от квартир чисто функциональное – апартаменты это помещения, предназначенные для сдачи в наем на длительный срок или для временного размещения собственника или туристов.

Европейская традиция – проживать в съемном жилье, в том числе в апартаментах. Российская традиция до 1990 – жить в квартирах.

Чем отличаются апартаменты от квартир

Если люди живут и в апартаментах и в квартирах, чем отличаются апартаменты от квартир? Первое и главное отличие – по Российскому законодательству апартаменты не являются жилыми помещениями, со всеми вытекающими последствиями. Прежде всего юридическими — в нежилом помещении, да же в гостинице, не возможно зарегистрироваться, как в квартире или индивидуальном жилом доме, по месту жительства.

Отличия апартаментов от квартир регистрацией не ограничиваются. Для покупателей, приобретающих апартаменты в качестве квартиры (места постоянного жительства), то что это не жилое помещение, несет гораздо больше опасностей, поскольку отличия у квартиры и апартаментов юридическими последствиями не ограничиваются.

Апартаменты в России — не жилые помещения. Можно ли жить в не жилых помещениях?

Апартаменты в России, по юридическому статусу, можно сравнить с гостиницами и общежитиями. По российскому законодательству все эти объекты недвижимости являются нежилыми помещениями.

Вместе с тем, в таких помещениях можно жить. Конечно, с известными ограничениями – в большинстве своем гостиничные номера не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, и самое главное — в гостиницах отсутствует возможность зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства. Как следствие, у проживающих в гостинице (в нежилом помещении) отсутствует возможность получать соответствующие социальные блага (детские сады, школы, поликлиники и т.д.).

Большинство современных апартаментов на рынке новостроек России позиционируют в качестве обычных квартир для постоянного проживания. С технической точки зрения они могут ни чем от квартир не отличаться. И здесь главное слово — могут .

Дело в том, что в отличие от апартаментов, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации традиционно жестко регулируется соответствующими нормативными актами, что обеспечивает безопасность их использования для временного проживания людей. Но в существовавших до 2016 года технических и санитарных нормативных актах апартаменты не упоминаются.

Вместе с тем, апартаменты упоминаются в нормативных документах Министерства культуры Российской Федерации, как вид мест размещения высшей категории: номер в средстве размещения площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.

С учетом требований современного рынка жилья, застройщик вправе опираясь на вышеизложенные нормативы нежилых помещений проектировать и строить многофункциональные центры включающие гостиницы или общежития, состоящие из апартаментов, соответствующих по планировке современным квартирами.

Но при продаже таких «квартир» застройщики и риелторы не акцентируют внимание покупателей, что эти помещения и здания не имеют отношения к жилым домам. И построены они по нормативам иным, нежели строятся многоквартирные жилые дома.

Размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру участка, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками и т.д. для гостиниц и общежитий вообще не предусмотрена.

С точки зрения юридического оформления, строительство объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц и общежитий, осуществляется в соответствии с разрешительными документами. Оконченный строительством объект, до регистрации права собственности, подлежит введению в эксплуатацию только в случае соответствия построенного объекта проектной документации и целевому назначению земельного участка.

Это означает, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.

В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенного использования земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.

Подобные ситуации опасны для покупателей апартаментов сложностью и малой перспективностью судебной защиты.

Участие покупателей в строительстве апартаментов оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья». В связи с чем покупателям апартаментов затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам.

В последние годы и особенно в Москве застройщики продают апартаменты по договорам ДДУ, но это не значительно улучшает положение покупателей.

Статус нежилых помещений позволяет застройщикам и инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные нормы при проектировании «жилых помещений». Вместе с тем, сами по себе такие помещения могут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям.

Таким образом, апартаменты – это не жилые помещения, пригодные для временного пребывания граждан, сходные по своему статусу с гостиницами, но обладающие повышенной комфортностью не ниже изолированной квартиры и отсутствием возможности регистрации по месту жительства.
При этом, апартаменты по санитарным нормам (удаленность от дорог, шум, освещенность и т.д.) не обязательно соответствуют параметрам квартир.
Так же в апартаментах не обязаны обеспечивать наличие общедоступность парковок, двора и т.д.

На эти параметры проекта и условия продажи апартаментов необходимо обращать внимание при покупки.

Нужен юрист для сопровождения покупки апартаментов?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с апартаментами?
Звоните, пишите:

Покупка апартаментов в Москве 2016 году

Требования к апартаментам становятся прозрачнее

С 2015 года действует новый документ в области строительства, в котором предпринята попытка «легализовать» понятие апартаменты. Теперь нормативный акт федерального уровня закрепляет порядок проектирования апартаментов и их размещения, что должно способствовать улучшению возможности защиты прав покупателей.

Введен в действие Свод правил «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования».

Согласно пункту 3.1 Свода правил апартаментами являются жилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).

При покупке апартаментов покупатель может лично, или пригласив специалиста, ознакомиться с документацией застройщика (проект, общая часть) и установить с соблюдением каких нормативных документов было проведено проектирование и строительство здания, где размещены апартаменты.

Конечно, преждевременно ожидать, что Свод правил СП 160.1325800.2014 будет использован в зданиях, построенных в 2015году или ранее.

Свод правил, в противоречие Жилищному кодексу, поставил апартаменты в ряд жилых помещений, но не предназначенных для постоянного проживания. Что является абсурдом. По определению Жилищного кодекса главное свойство жилого помещения – предназначение для постоянного проживания.

Изменение статуса апартаментов и включение их в состав жилых помещений возможно только с изменением соответствующих статей Жилищного кодекса. Сам по себе Свод правил положение собственников апартаментов не изменил – апартаменты допускают временное проживание граждан, которое жилищным законодательством признается не проживанием, а пребыванием.

Вместе с тем, Свод правил содержит сходные требования к апартаментам и к квартирам, как к жилым помещениям, при этом нормативы освещенности, площади помещений апартаментов и квартир устанавливаются по одним нормативам жилых помещений. А для апартаментов в гостиницах, Свод правил устанавливает более высокие требования: не менее двух жилых помещений (не считая кухни), обязательное наличие двух санузлов, возможность наличия отдельной комнаты для личного персонала, наличие вспомогательных помещений.

Вывод: с 2015 года в России установлены правила для проектирования апартаментов квартирного типа и апартаментов гостиниц. При проектировании апартаментов и квартир используются нормы, установленные для жилых помещений. Что свидетельствует о допустимости использования апартаментов для постоянного проживания, то есть в качестве жилых помещений.

Для покупателя апартаментов покупка нежилого помещения спроектированного с учетом нормативов жилых помещений признак «не жилое» помещение в свидетельстве означает определенную юридическую фикцию.

Апартаменты квартирного типа

Апартаменты гостиничные

Отличия

В чем юридическая разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?

Как мы уже сказали апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах.

В связи с этой особенностью целевого назначения, которое закладывается в документы на строительство, покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно приобрести в собственность , поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи. Возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле.

Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.

Апартаменты в России и, особенно в Москве предполагают значительные расходы на содержание. Во всяком случае, тарифы ресурсоснабжающих организаций для жилых помещений для апартаментов не применяют.

В большинстве своем коммунальные тарифы в зданиях апартаментов установлены местными снабжающими организациями, аффилированные с управляющими компаниями и собственниками зданий.

Налогообложение апартаментов-квартир производится по ставкам для нежилых помещений и составляет в Москве 2% от кадастровой стоимости в год.