Понятие рыночной стоимости. Рыночная стоимость

Часто в ходе судебных разбирательств, предметом которых является недвижимое имущество, возникают споры по поводу стоимости этого недвижимого имущества. Вне зависимости от того, касается этот спор раздела совместно нажитого имущества, страховых выплат, взыскания в счёт причинённого ущерба, приватизации недвижимости или обращения взыскания по неуплаченному кредиту, в любом случае судебное решение будет принято исходя из стоимости соответствующей недвижимости. Соответственно, правильная оценка стоимости недвижимости — важнейший этап судебного разбирательства, непосредственно затрагивающий интересы каждой из сторон по делу. При этом проведение оценки имущества является правом граждан и организаций, а не обязанностью.

В Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-Ф3 (ред. от 08.03.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Иначе говоря, оценочная деятельность — это оценка стоимости недвижимости квалифицированным специалистом (оценщиком).

Оценщик должен являться членом саморегулируемых организаций оценщиков (например Российское общество оценщиков, Межрегиональная ассоциация оценщиков, Национальная коллегия специалистов-оценщиков и т.д.) и, согласно требованиям законодательства, застраховать свою ответственность, которая может возникнуть в случае причинения ущерба страхователю в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В оценочной практике стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды: рыночная стоимость, кадастровая стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, инвентаризационная стоимость, а также стоимость замещения.

Самой распространённой и важной для человека является рыночная оценка стоимости недвижимости. Данная стоимость применяется в большинстве сделок, таких как: купля-продажа, передача объекта в залог, при определении арендных платежей, при приватизации и т.д.

О спорах, связанных с величиной рыночной стоимости недвижимости, и поговорим в данной статье.

Исходя из Закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость недвижимости — это наиболее вероятная цена, по которой эта недвижимость может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции при нормальных социальной, экономической и политической ситуациях в стране.

При заключении сделок сторонам необходимо помнить, что согласно закону в случае, если в нормативном правовом акте или в договоре не определён конкретный вид оценки стоимости недвижимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Кроме того, под такими терминами, как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость», также понимается рыночная стоимость.

Вопрос о применении рыночной стоимости недвижимости возникает, например, в делах по искам, связанным с договорами страхования, так как именно недвижимость чаще всего является предметом данного договора.

Так, в силу пункта 2 статьи 947 ГК РФ при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Вместе с тем статьёй 951 ГК РФ прямо предусмотрено, что, если страховая сумма, указанная в договоре страхования, превышает страховую стоимость, договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. Таким образом, исходя из положений ГК РФ и Закона об оценочной деятельности, при страховании недвижимости страховая сумма не должна превышать действительную стоимость, которая эквивалентна рыночной стоимости этой недвижимости. Данный подход к применению рыночной стоимости судами используется единообразно (например, Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2013 по делу N А40-113591/10-59-1009, Апелляционное определение Вологодского областного суда от 12.09.2012 N 33-3798/2012 и т.д.), причём не только по страховым делам.

Споры о применении рыночной стоимости также распространены в делах, связанных с неуплатой ипотеки.

Например, дело Санкт-Петербургского городского суда N 2-2393/12 об обращении взыскания на заложенное имущество. В данном деле ответчик не исполнил обязательства по выплате процентов по договору займа, обеспеченного ипотекой. В результате в ходе судебного разбирательства было обращено взыскание на находящуюся в ипотеке долю в трёхкомнатной квартире путём продажи указанной доли с публичных торгов. При этом согласно закону «Об ипотеке» суд обязан определить начальную продажную стоимость недвижимости, на которую обращено взыскание. Соответственно, суд определил начальную продажную стоимость долей квартиры равной рыночной стоимости долей в квартире, определённой в отчёте оценщика, представленном ответчиком.

Однако чаще всего в судебной практике возникают споры о достоверности величины рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика.

Законом предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика, эта стоимость может быть оспорена в суде. При этом в случаях, когда проведение оценки недвижимости является обязательной, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании путём привлечения к делу независимого оценщика в качестве судебного эксперта и постановки ему вопроса о величине рыночной стоимости недвижимости.

Следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность оценки для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Законодательство перечисляет ряд случаев, в которых оценка рыночной стоимости недвижимости является обязательной, а именно:

— при определении стоимости объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или аренду;

— при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

— при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

— при контроле за уплатой налогов, если возникли споры об исчислении налогооблагаемой базы.

В случае если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании нормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Рассмотрим для примера дело N А40-110270/2014 Арбитражного суда города Москвы по иску ООО «ГЛОБАЛ-КАПитАЛ» о признании недействительным уведомления об изменении в одностороннем порядке Департаментом городского имущества города Москвы арендной платы по договору. Решением суда от 17.11.2014 в удовлетворении иска отказано. Указанное решение истцом обжаловалось, помимо прочего, на основании недостоверности отчёта независимого оценщика. Между тем суд апелляционной инстанции, учитывая установленное ст. 65 АПК РФ бремя доказывания, в постановлении от 26 февраля 2015 г. пришёл к выводу о недоказанности ответчиком недостоверности отчёта оценщика о рыночной стоимости арендной платы, предоставленного истцом, так как: выводы, изложенные в указанном отчёте, аргументированы; оснований сомневаться в компетентности лица, составившего отчёт, у суда не имелось; после получения ответчиком письма истца об изменении арендной ставки и до обращения истца в суд с настоящим иском ответчик не заявлял возражений по мотиву недостоверности сведений о величине рыночной стоимости арендной платы, изложенной в соответствующем отчёте; после обращения истца в суд с иском ответчиком доказательств недостоверности представленного истцом отчёта представлено не было. Поскольку достоверность вывода о величине рыночной стоимости объекта оценки, определённой в отчёте, не была опровергнута выводом о величине рыночной стоимости объекта оценки иным отчётом, предоставленным ответчиком, оснований для назначения по делу судебной экспертизы у суда не имелось. Следовательно, договор аренды был продлён, а арендная ставка установлена по рыночной стоимости, указанной в отчёте, представленном истцом.

Данный пример показывает, что, заявляя о недостоверности отчёта независимого оценщика в ходе судебного разбирательства, сторона, сделавшая данное заявление, должна доказать недостоверность этого отчёта хотя бы путём предоставления другого отчёта об оценке рыночной стоимости. В таком случае у суда появляется возможность выбрать достоверный отчёт и учитывать рыночную стоимость недвижимости, определённую в достоверном отчёте, либо, при наличии двух разных отчётов, суд может назначить судебную экспертизу и определить рыночную стоимость недвижимости в ходе судебного разбирательства.

Описанная позиция судов подтверждается Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.2015 по делу N А44-5396/2013 об урегулировании разногласий по определению цены продажи объектов недвижимости, возникших при заключении договора купли-продажи здания с земельным участком, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества. В данном деле суд, принимая во внимание наличие двух разных отчётов, в целях установления рыночной цены недвижимого имущества назначил судебную экспертизу. В итоге рыночная стоимость спорного недвижимого имущества определена судом на основании заключения судебной экспертизы.

Таким образом, на практике случается, что по какому-либо спору одна сторона производит оценку недвижимости в одной компании, а вторая сторона обращается к другому оценщику. В результате истец и ответчик предоставляют в суд два разных отчёта об оценке. Помимо того, что они подготовлены разными специалистами, нередко результат оценки может значительно отличаться. Несмотря на то что оценщики обязаны использовать определённые методики и производить оценку в соответствии с установленными стандартами, что должно приводить к одним результатам, фактически стоимость совпадает не всегда.

В случаях, когда результаты оценки одного и того же объекта, рассчитанные разными специалистами, в значительной мере отличаются друг от друга, суд назначает проведение экспертизы в виде иной независимой оценки. Кроме того, подобная экспертиза назначается судом для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Также из приведённых примеров следует, что существует два вида документов, которые готовят независимые оценщики для суда: отчёт об оценке и заключение судебного эксперта.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» и в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно требованиям законодательства отчёт об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте должны быть приведены все сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отражённых в этом отчёте.

Заключение судебного эксперта, равно как и отчёт об оценке, имеет доказательственное значение и также составляется в соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов. При этом подготовка и оформление заключения судебного эксперта осуществляется не только с учётом требований законодательства в области оценки, но также с соблюдением закона, регламентирующего положения о судебной экспертизе.

Ещё одной группой споров, актуальных на сегодняшний день, являются дела об определении кадастровой стоимости недвижимости, равной её рыночной стоимости. Актуальность объясняется тем, что с января 2015 года внесены изменения в налоговое законодательство, согласно которым налог физических лиц на имущество будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости, притом что рыночная стоимость может быть существенно ниже кадастровой. Следовательно, оценка рыночной стоимости недвижимости также важна для установления её кадастровой стоимости.

Так, Судебная коллегия по административным делам Верховного суда Российской Федерации рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости. Истица обратилась в Кемеровский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости соответствующих объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований она указала на то, что кадастровая стоимость арендуемых ею объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчётом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. При этом истица указала, что договор аренды предоставляет арендатору право в судебном порядке установить кадастровую стоимость арендуемых помещений в размере, равном их рыночной стоимости.

В Определении от 11 февраля 2015 г. N 81-АПГ14-14 Верховный суд установил, что действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости такого объекта в размере, равном его рыночной стоимости, если такое право закреплено в договоре аренды.

Однако следует обратить внимание, что из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. То есть в случае, если рыночная стоимость соответствующего объекта недвижимости определена не на дату определения кадастровой стоимости, установить кадастровую стоимость равной рыночной будет невозможно. Данная позиция закреплена названным выше определением Верховного суда.

Подводя итог всему вышеизложенному, стоит отметить, что при совершении различных сделок в отношении недвижимости, если по такой сделке следует применять определённый вид стоимости, в соответствующем договоре необходимо точно указывать вид оценки недвижимости, подлежащий применению. Тогда в будущем не возникнет спора о том, какой же вид стоимости недвижимости применять в данном случае. В случае отсутствия указания на вид стоимости недвижимости, подлежащий применению по договору, будет применяться именно рыночная стоимость.

При проведении оценки стоимости недвижимости, обращаясь к независимым оценщикам, нужно серьёзно подходить к выбору независимого оценщика, так как отчёт, составленный им, будет являться одним из важнейших документов, используемых при совершении действий с недвижимым имуществом, и не должен вызывать сомнений в достоверности и правильности. В случае получения отчёта об оценке с фактическими недостатками, а также с нарушениями законодательства и государственных стандартов, в ходе судебного разбирательства суд может назначить экспертизу и получить новый отчёт об оценке, по которому рыночная стоимость спорной недвижимости, возможно, будет иной. Причём вновь определённая величина стоимости недвижимости может оказаться значительно ниже величины стоимости, определённой ранее.

Заключая сделки по недвижимости, а также защищая свои права на недвижимость в случае возникновения спора, необходимо понимать, что оценка рыночной стоимости должна быть проведена в надлежащий момент. Так, при совершении сделок — до заключения соответствующего договора, при возникновении спора — до подачи соответствующего искового заявления, а также в случаях ведения административных процедур в отношении недвижимости — до принятия государственным органом правового акта в отношении этой недвижимости.

Установить стоимость товаров, работ или услуг так, чтобы претензий к ее обоснованности у налоговиков не возникло – задача весьма нетривиальная. Особенно если речь о продукции, не имеющей аналогов на рынке.

Общим принципом определения цены любой сделки в целях налогообложения является ее соответствие уровню рыночных цен. А таковой исходя из пункта 4 статьи 40 Налогового кодекса признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров, работ, услуг в сопоставимых экономических условиях.

Особенности расчета рыночной цены, а также случаи, когда налоговики получают возможность вмешиваться в ценообразовательный процесс, довольно четко изложены в упомянутой статье. Впрочем, споры по поводу применения тех или иных ее положений –тоже не редкость. И большинство из них связано именно с порядком определения рыночной цены товара.

Ищем идентичные товары

Итак, если на соответствующем рынке имеют место сделки с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами, то их рыночная цена определяется на основании информации, приведенной в официальных источниках (п. 11 ст. 40 НК). Это может быть официальная информация о биржевых котировках на ближайшей к месту нахождения продавца или покупателя бирже, а также котировки Минфина по государственным ценным бумагам и обязательствам. Подойдут и сведения из государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование, а также пригодится информация о рыночных ценах, опубликованная в печатных изданиях или средствах массовой информации. Кроме того, оценка рыночной цены на товары, работы или услуги может быть осуществлена в соответствии с Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеющим лицензию оценщиком.

Как следует из пункта 9 статьи 40 Налогового кодекса, при определении рыночных цен учитывается информация о сделках с идентичными или однородными товарами в сопоставимых условиях. Это означает, что должны приниматься во внимание такие условия сделок, как количество поставляемых товаров, сроки исполнения обязательств, условия платежей и иные условия, если они могут оказывать влияние на формирование цен.

Обязательность учета условий сделок при осуществлении контроля цен подтверждается и арбитражной практикой. Большинство дел о доначислении налогов исходя из размера рыночных цен было проиграно налоговыми органами именно потому что они не смогли представить веских доказательств наличия сопоставимых условий сделок, совершенных фирмой – плательщиком налогов, и сделок, при осуществлении которых применялась рыночная цена (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 июня 2005 г. по делу № А56-43517/04, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2008 г. № Ф04-1672/2008 (1943-А03-42)).

Расплата за «уникальность»

Основные сложности в вопросе проверки цены на ее соответствие рыночному уровню возникнут у компаний, реализующих товары, работы или услуги, не имеющие аналогов. Если на соответствующем рынке сделки по идентичным товарам отсутствуют, либо определение рыночной цены невозможно в силу отсутствия или недоступности информационных источников, то для определения таковой используется метод цены последующей реализации.

Сущность метода цены последующей реализации состоит в определении рыночной цены реализуемых ценностей на основе установления покупателем цены их перепродажи по следующей формуле:

Ц1 = Ц2 – (З2 + П2),

Ц1 – рыночная цена товара;

Ц2 – цена реализации (перепродажи) товара последующим покупателям;

З2 – затраты, понесенные покупателем товара при его дальнейшей реализации (перепродаже) и продвижении на рынок (без учета цены приобретения товара);

П2 – обычная прибыль покупателя товара при его дальнейшей реализации (перепродаже).

Как следует из самого названия, метод цены последующей реализации может использоваться только в случае наличия факта перепродажи товаров, работ или услуг. Если же и этот метод применить нельзя, то «на крайний случай» фирма вправе воспользоваться затратным методом. Его использование сводится к определению рыночной цены товара по следующей формуле:

Ц = З + П,

Ц – рыночная цена товара;

З – прямые и косвенные затраты продавца на производство (приобретение) и (или) реализацию товара, а также затраты на транспортировку, хранение и иные подобные затраты;

П – обычная прибыль продавца.

Нужно также отметить, что оба приведенных метода имеют существенный недостаток: они не учитывают влияния инфляции на уровень рыночных цен. И в условиях значительного роста цен полученные с помощью данных методов значения должны быть скорректированы на изменение индекса цен. Однако возможность такой корректировки Налоговым кодексом не предусмотрена. Еще одним «камнем преткновения» является тот факт, что в налоговом законодательстве отсутствуют четкие определения таких терминов, как «обычные затраты» или «обычная для данного вида деятельности прибыль».

Казалось бы, чтобы избежать возможных ошибок при самостоятельном расчете тех или иных показателей, фирме и в этой ситуации логичнее всего было бы обратиться к независимому оценщику. Однако в своем недавнем письме от 2 июля 2008 года № 03-02-07/1-243 специалисты Минфина запретили это делать, озвучив мнение, которое сводится к тому, что проводить оценку рыночной цены товара, работы или услуги, не имеющую аналогов на рынке, независимые оценщики не могут.

Впрочем, те же разъяснения оставляют за судом право учесть любые факторы, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в статье 40 Налогового кодекса.. Причем что интересно – к аналогичным выводам и раньше приходили арбитражные судьи (постановление ФАС Уральского округа от 11 апреля 2006 г. № Ф09-2564/06-С6 по делу № А76-5970/2005).

Таким образом, даже если компании придется столкнуться с претензиями налоговых органов, «мириться с судьбой», если на то нет действительно весомых оснований, вовсе не обязательно. Всегда существует возможность отстоять свои интересы с помощью судей, которые в вопросе методологии определения рыночной цены для целей налогообложения зачастую оказываются именно на стороне налогоплательщика.

В экономических отношениях часто фигурирует понятие «рыночная стоимость». Это денежное выражение обязательства одного участника сделки перед другим, величина которого продиктована условиями открытого и конкурентного рынка. Планируя реализацию продукции, основных средств или бизнеса в целом, организации, предприниматели и частные лица должны ориентироваться на этот показатель. Его можно получить из независимой оценки или маркетингового анализа. Снижение цены более чем на 20% влечет вопросы от контролирующих органов и возможную налоговую ответственность.

Определение рыночной стоимости не зависит от конкретных характеристик сделки и не означает, что купля-продажа товара или услуги действительно состоится. Это некое коллективное восприятие участников экономических операций, сложившееся под влиянием особенностей конъюнктуры, но не отражающее воздействие нерыночных факторов.

В общем понимании рыночная цена – это денежная оценка стоимости продукта, которая складывается при выполнении следующих условий:

Рынок является открытым, т.е. на нем отсутствуют преграды экономического или административного характера, делающие невозможным вход новых продавцов и покупателей.
Рынок признается конкурентным, т.е. на нем реализуются однородные товары и услуги, присутствует достаточное количество покупателей и продавцов, свободных в принятии решений.
Купля-продажа происходит в условиях открытого и конкурентного рынка, где покупатель располагает достаточной информацией о свойствах реализуемого продукта и может выбирать между ним и альтернативами. Для совершения сделки от компании требуются некие усилия: переговоры и разработка маркетингового плана.
Покупатель и продавец руководствуются стандартными экономическими мотивациями. Они не связаны между собой и не испытывают давления нерыночных обстоятельств. Клиент имеет достаточно времени и возможностей, чтобы изучить информацию об имеющихся альтернативах продукта. Его цель – найти наиболее привлекательную стоимость, и в ее достижении он не согласится на завышенную, неадекватную конъюнктуре цену.
Расчетная стоимость товара или услуги отражает реальную ситуацию, а не прошлое или ожидания участников рынка на будущее. Поэтому компании, занятые независимой оценкой имущества или бизнеса, всегда указывают в отчетах, на какую дату актуальна представленная информация.

Понятие рыночной стоимости – это расчетная, гипотетическая категория, потому что в реальной экономике рынки не соответствуют характеристикам абсолютной конкуренции и открытости. Именно поэтому исчисление такой цены не гарантирует, что сделка обязательно состоится.

Понимание рыночной стоимости в налоговом праве

НК РФ широко освещает понятие рыночной стоимости. Анализ этого термина, приведенный в документе, позволяет отследить и пресечь действия экономических субъектов, которые, снижая цены, минимизируют фискальные отчисления в казну.

Если человек или организация реализует товар по стоимости на 20% ниже рыночной, им могут заинтересоваться контролирующие органы. Если нарушение будет доказано, продавцу придется доплатить в бюджет налоги, а вместе с ними пени и штрафы.

С точки зрения фискальных служб, обоснованная рыночная стоимость –это та, которая соответствует цене однородных товаров и услуг, предлагаемых другими продавцами в схожих экономических условиях. Согласно ст. 40 НК РФ, в понятие однородности включаются следующие параметры оценки:

одинаковое коммерческое назначение продукции;
аналогичный уровень качества;
одна страна происхождения;
схожесть товарных знаков;
аналогичная репутация продавцов.

Налоговое законодательство исходит из «презумпции рыночной стоимости». Ее суть в том, что цены сделок, заключаемых между невзаимозависимыми коммерческими структурами, априори признаются рыночными.

Стоимость товара, реализуемого между взаимосвязанными лицами, считается рыночной, если соблюдаются принципы свободного ценообразования. Например, товар реализуется с биржевых торгов или по ценнику, согласованному с антимонопольным комитетом.

Рыночной считается цена, когда она соответствует стоимости однородной продукции, информацию о которой можно почерпнуть из официальных источников: на порталах органов государственно власти, в обзорах специализированных организаций, из авторитетных печатных изданий и т.д.

Анализируя ценники, установленные фирмой или ИП, налоговики принимают в учет сведения об однородных сделках, т.е. таких, у которых схожи:

способ оплаты (предоплата или постоплата);
сроки поставки товара;
объем реализуемых партий.

Если указанные параметры существенно разнятся, операции считаются несопоставимыми и не могут использоваться для оценки.

Налоговое законодательство вводит принцип объективности, согласно которому для определения соответствия или несоответствия стоимости рыночной, контролирующий орган должен проанализировать данные не одной сделки, а нескольких.

Как определить рыночную цену?

Рыночная стоимость может быть выражена в денежном эквиваленте. Она отражает, за сколько можно продать конкретный товар или услугу, если выставить ее на торги в условиях конкуренции прямо сейчас. Существует три признанных метода определения показателя:

Сравнительный

Это наиболее простая методика, суть которой заключается в поиске данных по аналогичным объектам. В качестве источников информации рассматриваются данные органов государственной власти, профильных организаций, печатные издания и т.д.

Специалист собирает массив данных, выявляет те из них, которые касаются однородных с исследуемым товаров, определяет тенденции и делает корректировки на особенности конъюнктуры и условий сделок. При необходимости используются поправочные понижающие или повышающие коэффициенты.

Затратный

Исходит из предположения, что покупатель мог бы не приобретать товар, а сделать его своими руками. Задача оценщика – определить, какие расходы он бы при этом понес. Методика подходит для определения стоимости недвижимости, новой продукции, у которой на рынке отсутствуют аналоги.

Например, фирма планирует продать дом. Рассчитывается, во сколько обойдется возведение подобной постройки, какова цена покупки или долгосрочной аренды земли, подключения коммуникаций и т.д. Итог корректируется на поправочные коэффициенты, связанные с износом и прочими факторами.

Доходный

Основывается на предположении, что собственник имущества мог бы использовать его в иных целях и получать доход. Например, при определении рыночной стоимости квартиры определяется сумма арендных платежей за установленное количество лет. Этот метод наименее применим в России из-за непрозрачности отечественного рынка.

В каких случаях цена является рыночной?

Экономисты и налоговые органы исходят из постулата, что рыночная стоимость является отражением столкновения спроса и предложения на однородные товары. Это максимальная стоимость, по которой продавец может реализовать свою продукцию в условиях конкуренции и минимальная, по которой покупатель может ее приобрести.

На практике налоговые органы неверно трактуют понятие рыночной стоимости, предъявляя организациям и физическим лицам необоснованные претензии. Рассмотрим распространенные ошибки.

Стоимость, по которой фирма реализовывает товары другим контрагентам, не признается рыночной

Чтобы определить, не занижен ли ценник, налоговые органы не вправе использовать информацию о других сделках самой исследуемой компании. Они должны использовать один из трех признанных методов: затратный, капитализации доходов или сравнительный, основанный на анализе информации из открытых источников.

Текущая рыночная стоимость – это не средняя цена товаров

Этот подход не учитывает обстоятельства конкретной сделки, а потому не может быть признан объективным. Стоимость товара может существенно различаться в зависимости от дороговизны сырья, способов поставки, особенностей логистики, наличия отсрочки платежа и других факторов.

В качестве базы для сравнения налоговики должны брать состоявшиеся сделки

Анализ примерной стоимости товаров не может служить основанием для вывода, что фирма применяет незаконное ценообразование. Любая информация, используемая ФНС, должна касаться не гипотетически возможных, а реально состоявшихся сделок за небольшой период времени.

Максимальная цена товара не признается рыночной

Практика показывает, что зачастую фискальные органы пытаются привлечь компании и граждан к ответственности, доначислять им налоги, взяв за основу максимальную цену сделок конкретного типа. Например, они принимают за базу для сравнения самую дорогую из проданных квартир, самую высокую арендную плату. Такой подход недопустим, и действия налоговиков можно оспорить в судебном порядке.

Рыночная цена не тождественная себестоимости и таможенной стоимости

Ценник на продукцию по определению должен быть выше, чем совокупность затрат на ее производство, иначе компания будет нести убытки. Что касается таможенной стоимости, она определяется по принципиально иной методологии, чем рыночная. Ее единственное назначение – указание в документах, необходимых для декларирования товаров, вводимых из-за рубежа.

Рыночная стоимость не равна балансовой

Важно понимать, что балансовая и рыночная стоимость – не идентичные понятия. Первая отражает, по какой цене объект основных средств проходит в бухгалтерском учете предприятия. Вторая характеризует, за сколько денег можно продать его, если возникнет такая необходимость.

При ценовом анализе можно использовать сравнения только с однотипными товарами, реализуемые в сходных условиях

Если компания реализует автомобили марки «Ауди», за основу для сравнения и анализа нельзя взять сделки других участников рынка, продающих «Газель» или «Лексус». У товаров разные страны происхождения, потребительские характеристики, репутации производителей и другие параметры, поэтому их нельзя признать однородными.

Условия совершения сделок часто имеют определяющее значение при установлении их денежных характеристик. Ценовую политику крупной фирмы, реализующей продукты питания большими партиями, нельзя сравнивать с подходом небольшого семейного производства, продающего конфеты ручной работы поштучно.

Влияние рыночной цены на деятельность производителя – доказанный факт. Чтобы получать прибыль в полном объеме и не иметь проблем с налоговыми органами, компания должна устанавливать этот показатель исходя из оценки затрат или текущей экономической конъюнктуры. Правильный подход к ценообразованию – основа успешной хозяйственной деятельности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Под рыночной стоимостью понимается цена на объект, с которой согласны и продавец, и покупатель и которая установлена в условиях свободной конкуренции. ФЗ №135 отмечает, что на формирование рыночной стоимости не оказывают влияния чрезвычайные – о рыночной стоимости можно говорить, когда:

Принуждения к заключению сделки со стороны третьего лица не было.

Объект представлен на открытом рынке с помощью оферты, типичной для схожих объектов.

Платеж имеет денежную форму.

Оценка рыночной стоимости организуется в отношении таких объектов, как недвижимость, авто, пакет ценных бумаг.

В каких случаях необходимо определять рыночную стоимость?

ФСО №2 включает перечень случаев, когда необходимо произвести оценку объекта с привлечением компетентного оценщика:

При отчуждении объекта для государственных нужд.

При банкротстве предприятия, когда за счет имущества гасится задолженность перед кредиторами.

Когда имущество используется в качестве обеспечения ссуды (актуально для ипотечного займа).

Когда новый учредитель организации вносит в уставный не денежный вклад.

Когда по рекомендации совета директоров организации приобретается пакет ценных бумаг.

Рыночная стоимость: методики расчета

Существует несколько подходов к расчету рыночной цены объекта:

Метод сравнительных продаж . Объект сравнения сопоставляется с другими, схожими по характеристикам объектами, рыночные цены которых уже известны. Сравнительный подход используется для многих объектов, например, недвижимости, пакета акций, предприятия, и считается наиболее распространенным (используется в 90% случаев). Критерии отбора объектов для сопоставления выявляются в зависимости от вида самого объекта – например, если происходит , такими критериями являются этап жизненного цикла, численность персонала, вид реализуемых или производимых товаров, местоположение. Преимуществом подхода является достоверность – считается, что этот метод максимально учитывает сложившуюся на рынке ситуацию.

Затратный метод базируется на определении уровня издержек, которые понесет владелец при замещении или восстановлении объекта. Учитываются возможные на воспроизводство (создание точно такого же объекта) и на замещение (создание объекта, способного выполнять те же функции). Затратный метод также классифицируется на два подвида: метод оценки чистых активов (основывается на оценке всех статей активов и обязательств) и ликвидационный метод , применимый, например, для оценки обанкротившихся фирм.

Доходный метод основывается на расчете рыночной цены исходя из доходов, которые объект способен в дальнейшем принести владельцу. Доходный метод чаще всего используется для оценки бизнеса или пакета ценных бумаг. Главная трудность такого подхода заключается в формировании обоснованного прогноза ставки дисконтирования и денежного потока, поэтому специалист- должен быть хорошо знаком с отраслью, к которой принадлежит фирма. Минусом доходного метода считается использование сведений бухучета, которые способны фальсифицировать реальные стоимостные показатели.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость (см. рис. 5.1).

Рис. 5.1. Стоимость, цена и затраты

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной сделки купли-продажи состоявшейся. Поскольку цена в любой реальной предполагаемой операции связана со стоимостью объекта недвижимости, довольно часто эти термины используют как синонимы.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка. Так, во время кризиса 1993-1994 и 1998-1999 гг. в Украине, ради быстрого получения денег, продавцы охотно шли на 1020% снижение цены чтобы ускорить продажу объектов. Часто начальная цена сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Иногда, цена формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Стоимость - это денежный эквивалент собственности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что:

o одна из сторон сделки не обязана продавать объект недвижимости, а другая сторона не обязана его покупать;

o стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

o объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

o цена сделки является разумным вознаграждением за объект оценки и стимулом к совершению сделки с чьей-либо стороны;

o плата за объект недвижимости выраженный в денежной форме. Таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и может как повышаться, так и снижаться.

Понятие стоимости объекта недвижимости может рассматриваться с разных позиций. Так различают рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую, стоимость налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость при существующем использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.

Восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются аналогичные строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ, так же воспроизводятся моральный износ и недостатки архитектурных решений воспроизводимого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования.

Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - затратами на создание функционального аналога.

Инвестиционная стоимость - цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица для достижения заданной инвестиционной цели. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации, и может быть как больше, так и меньше его рыночной стоимости. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Стоимость страхования объектов недвижимости рассчитывается на основе восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта, который находится под угрозой уничтожения (или разрушения). На базе стоимости страхования объекта определяются суммы страховок, выплаты и проценты.

Стоимость налогообложения объектов недвижимости имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными нормами при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В настоящее время такая оценка объектов недвижимости осуществляется по нормативной методике с учетом инвентаризационной стоимости объекта недвижимости и базируется на восстановительной стоимости.

Ликвидационная стоимость определяется, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов и является чистой денежной суммой, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации или принудительной продаже.

Стоимость утилизации является чистой денежной суммой, которую собственник объекта недвижимости может получить при полной ликвидации последнего.

Первичная стоимость объекта недвижимости - фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании - рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования в условиях возможной продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования производства, которое сформировалось.

Залоговая стоимость - стоимость с целью обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов - стоимость объектов, которые через свои специфические особенности не могут быть проданы на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости - единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом.

Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно сгруппировать следующим образом.

1. Объективные факторы, определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Среди них следует выделить: макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности); микроэкономические, характерные объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и психологического характера (массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.п.).

3. Физические факторы: местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммунальных услуг, экологические и сейсмические факторы.

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи: количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип объектов в определенной части города; объективные недостатки объекта; престижность района; экологическая обстановка в районе; транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; социальная однородность дома; характер операции ("прямой или "встречный" продажа"); юридическая "чистота" объекта.

Из мирового опыта известно, что главным критерием любой операции является ее выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свое значение. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец может достаточно долго ждать своего клиента, не снижая цену. Для другого важно как можно быстрее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит скорость операции и действует принцип "время-деньги". Третий отдает предпочтение надежному покупателю, который может гарантировать соблюдение графика оплаты. Случается, что во время переговоров меняются и приоритеты. Умело выставляя между объективными факторами и собственными мотивами, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться в ее результатах.